贵阳大某物业管理有限公司与田某兰物业服务合同纠纷一审民事判决书

文书正文

审理法院：贵州省贵阳市花溪区人民法院

文书类型：判决书

案       号：（2020）黔0111民初10041号

当事人信息

原告（反诉被告）：贵阳大*物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路***。

法定代表人：孔*庆，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：肖**，贵州诚合律师事务所 律师。

被告（反诉原告）：田*兰，女，****年**月**日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。

委托诉讼代理人：秦*龙，男，****年**月**日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系田*兰之子。

审理经过

原告贵阳大*物业管理有限公司（以下简称大*物管公司）与被告田*兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，被告田*兰提出反诉，本院于2021年1月26日受理反诉后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开对案件的本诉、反诉进行了合并开庭审理。原告（反诉被告）大*物管公司委托诉讼代理人肖**，被告（反诉原告）田*兰委托诉讼代理人秦*龙到庭参加诉讼。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。

原告诉称

原告大*物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付中兴世家小区叠翠轩****房屋物业管理费4746元，违约金1423.8元，共计6169.8元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告田*兰为中兴世家叠翠轩****房屋的业主，原告与贵阳大*房地产开发有限公司（以下简称大*房开）于2005年5月8日签订了《物业管理委托合同》，约定原告为该小区提供服务；又于2013年4月1日起通过公告形式经小区85%的业主同意，将物业费调整为每平方米0.75元。合同签订后，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但是被告自2014年1月1日起停止交纳物业费，截止2019年10月31日，共计拖欠物业费70个月，欠物业管理费4746元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照法律规定，调整为物业费用的百分之三十即1423.8元，其余部分自愿放弃。综上，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予以支付，原告遂诉至法院，诉请如前。

被告辩称

被告田*兰辩称，1.超过诉讼时效的物业费不应支持。被告认为在原告向法院递交起诉状之日前36个月物业费未超过诉讼时效，其余期间已经超过了诉讼时效。2.原告与贵阳大*房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》签订的程序违法，对被告不产生约束力。3.原告通过《公告》形式提高物业费价格程序不合法，涨价行为不具有法律效力。4.违约金没有合同约定。

反诉原告田*兰向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告立即修复反诉原告所在叠翠轩组团的单元门门禁系统及监控系统保证正常使用。2.反诉及本诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉被告作为物业服务人，应当履行小区公共设施设备的维护、保养义务。根据《民法典》第九百三十七条、第九百四十二条之规定，物业服务人应当为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。反诉原告所在组团单元门门禁系统以及监控系统损坏多年，至今未修复。物业服务人应当进行维修，保证设施设备的正常使用。

反诉被告大*物管公司辩称，反诉原告不具有相应的诉讼主体资格，反诉原告所诉诉请请求不具体，应当驳回其诉讼请求。

本院查明

本院经审理认定事实如下：

一、涉案房屋坐落：贵州省贵阳市花溪区小河浦江路中兴世家叠翠轩****号。原告提交欠费统计表，主张建筑面积为90.41平方米，被告对此无异议。

二、田*兰系案涉房屋所有权人。

三、大*物管公司于2005年5月8日开始为案涉小区提供物业服务。

四、双方是否签订过物业服务协议：否，但大*物管公司与大*房开签订了《物业管理委托合同》，签订日期为2005年5月8日；主要内容：第三条委托管理事项5.房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。6.公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。7.公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理。8.交通与车辆停放秩序的管理。9.负责向业主和物业使用人收取物业管理费、停车费、特约服务费。10.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。11.组织开展社区文化娱乐活动。第四条委托管理期限自二零零五年五月一日其至小区业主管理委员会成立时止。第七条物业管理服务费用1.物业服务管理费，住宅房屋按市物价局核定收费标准收取，非住宅房屋按平方米2元收取。2.车位使用费按市价局核定收费标准收取。3.特约服务的收费由当事人按实际发生的费用计付。

五、案涉小区曾成立过业主委员会，但并未签订新的物业服务合同。

六、大*物管公司起诉要求被告交纳物业费的期限2014年1月1日至2019年10月31日；被告自2014年1月1日之后便未交纳物业费。被告陈述其将案涉房屋出租，没有交纳过物业费，都是租户在交纳物业费。

七、物业费用的标准：按照0.75元/月/平方米计算。

八、大*物管公司主张其通过张贴催收函、律师函的形式向被告主张了权利，但其并未提交催收的相关证据予以证实其主张。

九、大*物管公司主张违约金依据为：没有合同依据，主张按照法律规定的按照欠费金额的百分之三十计算。

十、田*兰不交纳物业费抗辩事由：

1.商品房买卖合同中未对前期物业服务合同进行约定，建设单位违反物业管理条例相关规定，未将前期物业服务合同事宜告知被告，侵犯了被告的知情权。大*物管公司亦未与被告签订物业服务合同，被告对物业服务事宜不知情。

2.大*物管公司主张物业费用从2014年1月1日起算，其中部分款项已经超过了诉讼时效。

3.田*兰拒付物业费用主要原因：案涉小区门禁等设施损坏，大*物管公司未尽到物业服务。庭审中，田*兰提交照片13张，证明小区门禁及监控设施设备从2019年10月至今一直处于损坏状态，大*物管公司未尽到物业服务。对此，大*物管公司称照片中显示的监控设备为报废设施，不存在修缮的可能，设备是否损坏不影响被告的相应权利，但未提交门禁及监控设施设备属于报废物品的相应证据。庭审中，经本院询问后，田*兰明确其反诉请求中，要求修复的单元门门禁及监控系统为叠翠轩F栋2单元的门禁以及叠翠轩F栋2单元门口的监控摄像头（共5个）。

十一、其他事项：1.2013年3月1日，大*物管公司张贴《致中兴世家全体业主的公开信》，内容主要为：物业费用标准从2013年4月1日起，从原0.57元/㎡提高到0.75元/㎡，并发放“中兴世家物业服务费、停车费调价征询意见反馈表”。2013年3月2日，原告张贴《公告》，主要内容为：根据目前汇总统计，现尚有部分业主未表达意见，为此，原告再次公告，希望尚未送交“征询意见反馈表”的业主在公告之日起7日内将“反馈表”交至中兴世家物业部，逾期不交者视为同意。2013年4月8日，大*物管公司张贴《公告》，主要内容：在公布日期内未收到反馈意见的户数直接归入行使表决权的多数意见之内（即同意意见中），“调价征询意见反馈表”最终的统计结果为：同意1012户，反对178户，根据该统计结果，中兴世家小区自4月1日起物业服费按0.75元/平方米*月执行。对此，被告认为涨价程序不合法，涨价行为不具有法律效力。

2.大*物管公司提交中兴世家欠费统计表，显示截至2019年10月，中兴世家小区共计20户未按时交纳物业费用（含本案被告）。

上述事实，有当事人陈述、营业执照复印件、机构信用代码证复印件、法定代表人身份证明及身份证、物业管理委托合同、《公开信》、《公告》、欠费统计表、商品房买卖合同、小区门禁等设施损坏情况照片等与本案有关联的相关证据予以佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应遵照履行。原告应按照合同约定提供物业服务并收取物业费用，被告作为小区的业主，应依照协议约定内容享有权利、承担义务。

根据原告大*物管公司与大*房开签订的《物业管理委托合同》，该合同并未对物业费用的标准进行明确，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》（2007年修订）第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案中，原告大*物管公司虽未召开业主大会集体讨论决定，其书面征求意见的形式亦存在一定的瑕疵，但考虑到大*物管公司从2005年5月8日开始为案涉小区提供物业服务至起诉物业费用的截止时间2019年10月31日，不管是2013年4月1日前的0.57元/平方米/月标准还是之后的0.75元/平方米/月标准，案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均已实际交纳了物业管理费用，该物业费用标准得到了案涉小区大部分居民的实际认可，本院对此予以确认，被告田*兰应按照该标准支付物业费用。

对于被告田*兰抗辩的原告主张的部分物业费超过诉讼时效，虽然原告主张其通过张贴催收函、律师函的形式向被告主张了权利，但其并未提交催收的相关证据予以证实其主张，对于被告辩称部分已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定。案涉物业费是从2014年1月1日起至2019年10月31日，原告应从知道或者应当知道权利受到损害（即被告田*兰未交纳物业费的次月），诉讼时效开始起算，原告一直至2020年8月4日才诉至法院，2017年7月之前的物业费已超过诉讼时效期间，对原告未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积90.41平方米，物业费每月每平方米0.75元，故被告应当向原告交纳2017年7月1日起至2019年10月31日期间的物业费1898.61元（90.41平方米×0.75元/平方米/月×28个月）。

对于被告田*兰辩称系被告的物业服务不到位才没有交纳物业费用，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告多年时间未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，本院不予采纳。

对于原告主张的违约金，案涉合同并未对付款时间及逾期付款进行约定，原告亦未提交证据证明其损失，但原告于2020年8月4日通过向本院立案的方式向被告主张支付物业管理费用，被告应在合理的时间内予以支付，但其未予以支付，原告可要求被告自起诉之日（即2020年8月4日）起以尚欠的上述物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金，对于超过部分，本院不予支持。

根据原告与大*房开签订的《物业管理委托合同》第三条：“委托管理事项：……6.公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。”之约定，原告有对小区公用设施中受损坏的设备进行维修的义务，因此，对于被告主张原告修复叠翠轩F栋2单元的门禁以及叠翠轩F栋2单元门口的监控摄像头（共5个）的请求，本院予以支持。因原告未提交该设备属于报废设备的相应证据，故对其辩称意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

本案裁判结果

一、被告田*兰于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳大*物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年10月31日止的物业费1898.61元，并从2020年8月4日起以尚欠的上述物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金。

二、反诉被告贵阳大*物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内对叠翠轩**的门禁以及叠翠轩**门口的监控摄像头（共5个）进行修复。

三、驳回原告贵阳大*物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费50元，由原告贵阳大*物业管理有限公司负担35元，被告田*兰负担15元；反诉案件受理费100元，由反诉被告贵阳大*物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　吴怔秋

二〇二一年五月二十一日

法官助理高现现 
书记员张艺群