离婚协议约定免费居住，男方擅闯房屋致女方搬离，能要求租金赔偿吗？

裁判要旨

本案涉及一起离婚后财产纠纷，争议焦点主要在于：其一，男方刘某是否应按约定支付女方王某一次性租房费用；其二，双方共同购置的10-49号房屋应如何分割。法院认为，《离婚后关于王某居住问题双方协议》中关于安装摄像头的条款因侵犯隐私权无效，但其余内容有效，刘某有义务保障王某的居住权益。刘某虽提供1501号房屋供王某居住，但多次未经许可进入，干扰王某正常使用，已构成违约。然依协议约定，如房屋不适宜居住，应优先提供同等条件房屋，而非直接支付租金，王某要求一次性租房费用缺乏依据，法院不予支持。关于10-49号房屋，因登记在双方名下，属共同财产，双方未对其归属作出明确约定，应均等分割。结合房屋购置目的及地理位置，判归王某所有，并由其向刘某支付折价款214808元。二审法院认定一审事实清楚、法律适用正确，驳回上诉，维持原判。

一审诉讼请求

王某向一审法院起诉请求：1.请求判令刘某1按协议一次性补偿原告租房费用980000元；2.请求确认辽宁省XX市XX区XX苑10-49号（以下简称10-49号）房产归王某一人所有。

刘某1在一审法院辩称，不同意王某的诉讼请求。理由如下：第一，王某、刘某1双方在离婚的时候已经对婚内财产及原告的居住问题进行了约定，约定的内容是双方共同认可的，王某在诉状中所提协议无效的内容是原告在协议中认可的，王某现在要求按协议补偿无事实依据。协议内容中王某所说的租金是不确定的租金，协议约定王某在居住期间会因购房、结婚或协商终止协议，也约定了其他的补偿方式，我方认为其要求补偿无事实依据。目前1501号房屋在王某控制下，房内物品除刘某1购置的床、书架、鞋架等物品外都属于王某，王某并未搬离，现王某要求补偿款无事实依据。第二，10-49号房屋是2018年基于改善王某父母居住条件的目的购置的，时间在王某出轨之后，当时刘某1还不知情。该房屋的分割在份额上应当倾向于被告。此外，该房屋抵押方是双方，如王某要购买上述房屋中属于刘某1的份额，需解除抵押权才能购买，如不解除只是购买房屋，刘某1义务不能完全免除，刘某1认为房屋不具备分割条件。

一审认为

一审法院查明事实，王某与刘某1原系夫妻，婚后生有一子刘某2，双方于2024年1月15日协议离婚。双方在离婚当日签订了《离婚协议》，于离婚前的2024年1月13日签订了《离婚后关于王某居住问题双方协议》约定。

《离婚协议》载明：“一、双方于2007年12月19日生一男孩刘某2，离婚后由男方自行抚养；男方保证女方探视权利；二、男方名下楼房一套，坐落于门XX区XXXA区XX楼X单元501号，归男方所有；女方名下大众途观汽车一辆，车号是京X2XX**,归女方所有；三、男女双方各自名下的工资、存款、保险及其他财产均归各自所有；个人生活物品归各自所有；男女双方各自名下的债权债务归各自所有和偿还。四、如有遗漏，按谁名下归谁所有的原则处理。我们双方均具备完全民事行为能力，完全同意本协议书的各项安排，亦无其他不同意见。离婚后因离婚协议发生纠纷的，可以自行协商；协商不成的，可以向人民法院提起民事诉讼解决。本协议一式三份，男女双方各一份，婚姻登记处存档一份。”

《离婚后关于王某居住问题双方协议》载明：“男方刘某1与女方王某离婚后、为解决女方居住问题，双方经协商达成如下协议：一、女方王某放弃对XXX区XXXA区XX楼X单元501号房产的分割，男方提供XXX区XX号XX号院X栋1501号房屋供女方免费居住(产权为男方之妹)，居住期限最长为20年，截止至女方再婚、购房及经双方协商终止此协议为止；二、在女方居住期间因房屋产权或使用权纠纷影响导致女方无法继续使用该房的，由男方另行提供同等条件的房屋由女方居住，如有违约，按同等条件房屋租金(4000以上)元/月标准)支付女方剩余年限(20年减去居住年限)的全部租金，男方一次性支付；或男方以其子刘某2名义购置一套房屋供女方居住使用。男方如有意外身故导致女方不能居住此房，从男方遗产中一次性支付女方剩余未居住年限的租金。三、女方允许在居住使用该房期间男方在房内安置摄像头(摄像头对门厅门口方向)；且不经男方同意女方严禁将第三人带入此房。否则男方有权终止协议并收回房屋，不承担违约责任；双方不得更换门锁和密码；男方进入须提前和女方沟通，不经许可不得进入。四、男女双方违反上述协议内容，该协议即刻终止并追究违约方责任。”

王某自述其入住1501号房屋后不久就发现刘某1进入该房屋，其因担心安全问题，此后在外租房居住。

王某与刘某1于2018年左右购买了10-49号房屋，房屋登记在王某与刘某1二人名下，共有情况为共同共有。除首付款外，10-49号房屋的其余房款60万元由王某、刘某1向XX市住房公积金管理中心借款支付，还款账户为王某的银行账户，双方同意按照97万元确定购买房屋时的价格。截至开庭审理之日，房屋尚欠贷款本金278550.79元。王某与刘某1离婚后，房屋的贷款由王某独自偿还，截至开庭审理之日，王某自行偿还贷款本息74133.36元。

审理中，王某申请对10-49号房屋的市场价值进行评估，本院依法委托XXXX房地产土地资产评估（北京）有限公司对房屋价值进行评估。XXXX房地产土地资产评估（北京）有限公司于2024年11月28日出具了XXXX房估字（2024）第030号《房地产司法鉴定估价报告》，确定估价对象在价值时点的市场价值为78.23万元。王某支付了评估费6220元。本院向双方当事人送达估价报告后，双方均未提出异议。

一审判决一审法院认为，本案的争议焦点主要围绕两个方面：一是刘某1是否应支付王某租房费用；二是10-49号房屋的分割比例问题。关于第一个争议焦点。法院认为，王某与刘某1签订的《离婚后王某居住问题双方协议》与《离婚协议》共同构成了双方达成离婚约定的组成部分，刘某1有义务为王某提供住所，并确保其居住权益不受侵犯。双方《离婚后王某居住问题双方协议》第三项关于安装摄像头的约定使得王某的出入及私人生活情况随时处于被监视的状态下，侵犯了王某的个人隐私，该项约定应属无效。根据查明的事实，刘某1在未经王某允许的情况下多次进入1501号房屋，干扰了王某正常居住的行为，构成对王某居住权的侵犯，违反了双方协议的约定。尽管刘某1辩称其进入房屋有合理理由，但其行为已超出了合理界限，构成违约，应予以纠正。根据双方约定，“因房屋产权或使用权纠纷影响导致女方无法继续使用该房的，由男方另行提供同等条件的房屋由女方居住”，因此如1501号房屋不适宜由王某居住，刘某1应承担的责任为排除王某行使居住权的障碍或“另行提供同等条件的房屋由女方居住”，而非直接支付王某租房费。故对王某要求刘某1支付租房费的诉讼请求，法院不予支持。关于第二个争议焦点。首先，10-49号房屋系王某与刘某1在婚姻关系存续期间共同购买，王某虽提出，其与刘某1离婚时约定10-49号房屋归其所有，但并未提交证据证明，从《离婚协议》中关于遗漏财产“按谁名下归谁所有的原则处理”的约定判断，10-49号房屋仍为双方的共同财产。其次，刘某1虽以王某对婚姻不忠诚及其为购买房时的主要出资者为由要求多分得房产份额，但不同于对含晖苑房产女方明确放弃分割的做法，双方未在《离婚协议》中或以其方式作出明确约定。最后，10-49号房屋现市场价值比照购买时有大幅减损，以及双方已经离婚并通过《离婚协议》约定其他遗漏财产“谁名下归谁所有”的情况下，法院对该套房屋在双方之间予以均等分割。考虑到10-49号房屋的购买目的系为改善王某父母的居住条件，且房屋位于王某老家，故法院判定10-49号房屋归王某所有，由王某给付刘某1房屋折价款。根据估价报告，10-49号房屋的市场价值为78.23万元，扣除尚未偿还的贷款本金278550.79元后，剩余价值为503749.21元。因王某离婚后独自偿还了本应由其与刘某1共同负担的贷款本息74133.36元，因此刘某1应将该部分款项中其应负担的一半给付王某。相互折抵后，王某应给付刘某1房屋折价款214808元（取整数）。另，关于刘某1提出王某购买其在10-49号房屋中的份额属于《离婚后王某居住问题双方协议》中女方购房的情况，因此王某丧失了继续居住1501号房屋条件。对此，法院认为，10-49号房屋属于王某与刘某1的共同财产，王某给付刘某1房屋份额折价款系双方分割夫妻共同财产的结果，不同于一般情况下的购买房屋，不属于上述协议中女方居住期限截止的情况，对刘某1的该意见，法院不予采纳，刘某1依然负有按约定向王某提供住所的义务。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条、第一千零九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：一、位于辽宁省XX市XX区XX苑10-49号房屋归王某所有，王某于判决生效之日起十五日内给付刘某1房屋折价款214808元；二、驳回王某的其他诉讼请求。上诉请求

王某上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判支持上诉人原审全部诉讼请求，即判令被上诉人一次性支付上诉人租房费用960，000（4000元×12月×20年）元，并确认辽宁省XX市XX区XXX苑XX-X9号房产归上诉人单独所有，并免除或大幅减少上诉人支付房屋折价款214，808元的义务；2.本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决虽认定刘某1违约，但忽略刘某1已根本违约并导致居住目的无法实现的事实，且并未按照违约责任判决其支付租房费用，属于事实认定错误及法律适用错误。二、一审判决对辽宁省XX市XX区XX苑10-49号房屋（以下简称10-49房屋）分割比例认定错误，未充分考量王某已放弃其他财产、房屋用途及被上诉人过错等因素。辽宁房屋现在降价很厉害并且持续地贬值，王某离婚之后收入并不稳定，就业也很困难，离婚的时候算是净身出户，所以希望酌定减少折价款。

刘某1辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求和理由。

二审判决

本院认为，离婚协议是夫妻双方权衡利益、考量利弊后，围绕婚姻关系解除而形成的一个有机整体，具有财产协议和身份关系协议的双重属性，当事人之间除了纯粹的财产利益考虑之外，还掺杂着子女抚养、夫妻感情等其他因素综合考虑。王某与刘某1自愿签订《离婚后王某居住问题双方协议》，该协议第三条约定明显侵犯王某个人隐私，该项约定无效，其余协议内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。据此，刘某1有义务为王某提供住所，刘某1依约定向王某提供1501号房屋居住，但其未经王某允许多次进入该房屋，干扰了王某正常居住使用房屋，现1501号房屋已经不适宜王某居住，协议内容约定“因房屋产权或使用权纠纷影响导致女方无法继续使用该房的，由男方另行提供同等条件的房屋由女方居住”，据此，在约定提供的房屋不适宜女方居住的情况下，男方首先应提供同等条件的房屋给女方居住。现王某未要求刘某1提供同等条件房屋居住，其上诉要求刘某1直接支付其租房费用，依据不足，本院不予支持。关于10-49号房屋归属及折价款的确定问题，房屋登记在王某、刘某1二人名下，考虑到双方已经离婚，离婚协议中约定有其他遗漏财产“谁名下归谁所有”，该房屋为双方共同财产，应在双方之间均等分割。一审法院考虑房屋购买目的是改善王某父母居住条件、房屋地理位置，房屋判归王某所有，由王某给刘某1折价款并无不当。依据估价报告中房屋的市场价值，扣除尚未偿还的贷款本金，剩余价值为503749.21元。离婚后由王某一人偿还了贷款本息74133.36元，刘某1应负担该部分款项中的一半。折抵后，一审核算王某支付刘某1房屋折价款214808元正确。王某上诉要求免除或大幅减少房屋折价款，于法无据，本院不予支持。综上所述，王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案号：(2025)京**民终5537号

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