物业未履约协调维修，业主能否拒交物业费？

鲁法案例【2025】606

案情简介

2016年底，业主安某入住济南市市中区某社区。入住不久，她便发现地下室存在漏水问题。起初，她以为是装修残留的潮气，直至2017年雨季，地下室积水没过脚踝，墙面起皮、木地板霉变、定制储藏柜泡损，安某这才意识到是房屋结构性漏水，随即向小区物业服务方——济南某物业公司正式报修。

根据小区《前期物业服务合同》约定：“在物业管理区域内，物业公司提供的前期物业服务包括：1、物业共有部位的维护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维护和管理等。在物业管理区域内，物业公司接受业主委托提供的其他特约性服务有：1、房屋专有部分及自用设施设备损坏时，业主或物业使用人可以向物业公司报修，也可以自行维修。经报修由物业公司维修的，维修费用由业主或物业使用人承担，并按照物业公司在物业服务中心公示的收费标准收取。”

依据合同约定，安某多次要求物业公司对接开发单位推进维修，但物业的回应始终停留在“已上报”“待协调”这类口头承诺上。从2017年到2022年，安某通过书面报修单、微信沟通、电话联系等方式报修10余次。庭审中，安某提交了地下室积水、家具受损的照片，以及与物业工作人员的通话录音。录音中，物业工作人员虽承认“问题已记录”，却始终未提供维修进度或解决方案。

7年间，为缓解漏水困扰，安某自行花费近万元翻新墙面等，但漏水根源始终未得到解决。2022年起，因物业长期未兑现协调维修的承诺，安某拒绝交纳物业费。今年，济南某物业公司以“业主拖欠物业费”为由，诉至法院，要求安某支付2022年至2024年期间的物业费4万余元，并支付违约金5000元。

法院审理

庭审中，双方就“物业公司是否履行协调维修义务”展开了激烈辩论。

济南某物业公司辩称，房屋漏水属于开发商遗留的质量问题，物业公司仅负责“协调”，而非“直接维修”，且已多次向地产方提交报修单，不存在违约行为。同时，物业公司提交了小区绿化养护记录、保洁台账、安保巡逻签到表等，以此证明其已履行公共区域物业服务义务。

对此，安某反驳称，物业公司虽声称“已协调”，却未提供任何书面凭证——既没有向地产方的报修流转记录、维修方案沟通材料，也没有向业主反馈进度的证据。物业公司每次均答应一定维护，却把遗留问题拖过了质保期。此外，小区还存在公共绿地被侵占、道路开裂积水、公共收益未公示等问题，这进一步印证了物业服务存在明显瑕疵。

法院审理认为，根据《民法典》第九百三十九条、第九百四十四条规定，前期物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应按约交纳物业费，但物业服务人未按约定提供服务的，业主有权主张减免。本案中，安某已充分举证证明房屋漏水事实及多次报修的经过，而物业公司未能提供有效证据证明其履行了协调维修义务，应承担“举证不能”的法律后果，其行为已构成违约。

综合考量物业公司在公共区域服务的履约情况，以及安某因物业违约才拒交费用、并非“恶意拖欠物业费”的事实，法院最终作出判决：安某按应交物业费的80%支付费用，驳回物业公司要求支付违约金的其他诉讼请求。本案中，业主因房屋漏水自行维修产生的损失可另行主张权利。

法官说法

明确义务边界，破解“服务差—拒交费”恶性循环

物业公司“协调维修义务”不是“口头承诺”，需有实质行动。物业服务合同中约定的“协调维修义务”，并非“受理报修即完成义务”，而需包含“对接责任方(如开发商、维保单位)、跟进维修进度、向业主反馈结果”等全流程实质行动。若仅以“已上报”“待处理”搪塞业主，又未留存书面协调记录，一旦发生纠纷，将因“举证不能”承担违约责任。

业主维权需“有理有据”，拒绝“以拒交物业费对抗一切”。业主遭遇物业违约时，应注意留存报修记录、沟通截图、房屋受损照片或视频、自行维修凭证等证据，通过向住建部门投诉、申请综治中心调解或提起诉讼等合法途径维权，而非直接以“拒交物业费”对抗——若物业已履行大部分义务，仅存在局部瑕疵，业主仍需交纳合理比例的物业费，避免因“恶意拖欠”承担不利后果。

物业与业主并非对立关系，而是“你付费、我服务”的共生体，需相向而行。物业公司应摒弃“重收费、轻服务”“重公共区域、轻个体诉求”的倾向，建立“报修—协调—反馈”的闭环机制；业主也应认识到，及时交纳物业费是物业维持小区正常运转的基础。唯有双方各自履行义务，才能打破“服务差—拒交费—服务更差”的恶性循环，构建和谐社区。

完善监管机制，为物业服务质量保驾护航。相关部门应进一步加强对物业行业的监管力度，建立健全物业服务质量评价体系和监督机制。定期对物业公司的服务情况进行检查和评估，对于服务不达标的物业公司，及时责令整改，情节严重的给予相应的处罚。同时，畅通业主投诉渠道，确保业主的诉求能够及时得到回应和处理。通过强化监管，促使物业公司提高服务意识和服务水平，规范自身行为，从源头上减少物业纠纷的发生，营造一个更加和谐、有序的社区环境。

社区也可发挥积极作用，组织物业与业主定期交流活动，增进彼此了解与信任。同时，建立社区志愿者队伍，协助物业开展部分工作，营造共建共享的良好氛围，进一步推动和谐社区建设。

法官同时提示，若业主因房屋质量问题遭受损失，应先行固定相关证据，直接向开发商等相关责任主体依法主张赔偿权利。以拖欠物业费抵扣损失的行为并非合法的维权途径，不仅无法解决房屋质量争议，还可能使自身陷入违约风险，导致合法权益难以得到有效保障。

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