实际买受人支付了相应价款并实际占有使用涉案房屋，且借名买房行为发生在涉案债权之前，无证据证明实际买受人等存在规避执行、逃避债务的主观恶意。故实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权，下面跟贵州贵阳律师事务所一起来看看吧。1.判令位于东营市东营区××路××号××幢××单元××室房屋的所有权归郭某所有；2.解除对位于东营区××路××号××幢××单元××室房屋（房产证号为：房产证东营区字第0×**）的查封；1.判令对案涉房屋（位于东营市东营区××路××号××幢××单元××室房屋）不得强制执行。农村商业银行诉韩某某、石某、韩某海、刘某佳、李某杰、于某春金融借款合同纠纷一案，本院立案受理，于2018年12月7日作出判决，内容为：一、韩某某于本判决生效后五日内偿还农村商业银行借款本金1500000元及截至2018年9月20日的利息9858.24元、逾期利息107390.63元、复利3892.76元，共计1621141.63元；二、韩某某于本判决生效后五日内偿还农村商业银行自2018年9月21日起至付清日止的逾期利息（计算方法：以1500000元为本金，按月利率13.59375‰计算）及复利（计算方法：以应付未付利息为本金，按月利率13.59375‰计算）；三、石某、韩某海、刘某佳、李某杰、于某春对上述第一、二项判决内容承担连带清偿责任。石某、韩某海、刘某佳、李某杰、于某春承担保证责任后，有权向韩某某追偿。
判决生效后，农村商业银行向本院申请强制执行。我院于2019年1月18日作出了（2019）鲁0503执88号执行裁定书，查封了位于东营区××路××号××幢××单元××室房屋一套。郭某以其借用韩某某、黄某的名义购买案涉房屋，其为实际购买人为理由向本院提出执行异议。本院于2022年4月18日作出（2022）鲁0503执异11号执行裁定书，驳回了郭某的异议请求。
另查，郭某与黄某红系夫妻关系，双方于2003年7月2日在东营市利津县登记结婚。黄某红与黄某系同胞兄妹关系。黄某与韩某某原为夫妻关系，双方于2010年9月2日在东营区民政局登记离婚。之后，韩某某与石某于2010年11月18日登记结婚，韩某某于2019年因病去世。韩某系石某与韩某某的婚生子。
再查，2007年12月18日，山东众成地产有限公司作为出卖人与韩某某作为买受人签订了《东营市市直首期经济适用住房购买确认书》，约定：一、买卖人自愿购买东营市市直首期经济适用住房工程（暂定名惠州小区）第2号楼1单元1层102号房。该经济适用住房建筑面积为99.31平方米，其中套内建筑面积86.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.03平方米；车库建筑面积32.05平方米。二、出卖人与买受人约定该经济适用住房价款按建筑面积计算，根据《经济适用住房管理办法》（计价格【2002】2503号）规定，结合经济适用住房建设实际，经初步测算，买受人所购该经济适用住房正房房款暂按总金额人民币壹拾伍万肆仟元整预交。车库暂按总金额人民币肆万陆仟元整预交。正房及附属物房款暂按人民币贰拾万元整进行预交。三、买受人凭本购买确认书及预交款收据到中心住建103室办理入住手续及物业管理手续。四、待住房基准销售价格由市物价部门审核确定后，结合楼层调整系数计算出各购房家庭所缴纳的最终购房价款，与预交款相比，实行多退少补。五、待按市场物价部门审核确定后价格结清价款后，买卖双方本着自愿原则，共同签订《东营市市直首期经济适用住房买卖合同》。
在购买确认书买受人落款处有“韩某某郭某代”的签字。郭某主张其以韩某某、黄某的名义购买案涉房屋，房款由其分三次进行缴纳并提交了收据及完税证。
郭某陈述：韩某某与黄某都是东营区面粉厂下岗职工，经济适用房是市政府投资建设的，补贴给下岗职工的。当时韩某某与黄某没钱，我家大儿子14岁了，想给他买房，韩某某和黄某就将这个信息告诉我了。2006年交的第一次房款，2009年交的最后一次房款，大概是汇款直接汇到账户，具体记不清楚了，交了三次房款。
黄某陈述：当时买这个房子的时候我和韩某某还是夫妻关系，我和韩某某都是下岗职工，我俩也没有钱买，就想着给家里人，我哥哥也是有个儿子，就说我大哥要是有钱就让他买。
案涉房屋于2009年10月24日登记为韩某某、黄某共同共有。2010年9月2日韩某某、黄某在东营区民政局登记离婚，双方在离婚协议中约定“座落在东营区××路××号××号楼××单元××经济适用房一套是由郭某单独出资购买，由于5年内不能过户，到期过户时，韩某某、黄某无偿办理相关过户手续”。
2014年8月16日郭某将案涉房屋附属车库出租给任某。2014年至2019年期间，郭某将案涉房屋出租给一个“王”姓人员。
一审法院认为，本案争议焦点为：一是郭某与韩某某、黄某是否形成借名买房关系；若系借名买房，借名买房合同关系是否有效；二是郭某是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一。从借名理由来看，郭某与黄某的陈述基本一致，基于姻亲关系，黄某、韩某某将购买名额转让给郭某，符合人之常情。从出资情况来看，郭某持有交纳房款的收据及完税证明，可以推断房款由其交纳；韩某某与黄某离婚协议中“关于案涉房产由郭某出资购买，5年期满后协助办理过户手续”的约定，形成于韩某某与农村商业银行金融借款关系之前，更进一步证明了案涉房屋房款由郭某交纳。从占有使用情况来看，郭某提交了租赁合同、微信聊天记录，可以证明案涉房屋由其实际控制。郭某提交的证据相互印证，足以证明郭某与韩某某、黄某之间借名买房事实成立。郭某与韩某某、黄某之间借名买房合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。农村商业银行关于借名买房协议因违反国务院《经济适用住房管理办法》第三十条规定而无效的主张。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于导致合同无效的法律、行政法规的范畴，对于农村商业银行的主张，本院不予支持。关于焦点二。本案中郭某与韩某某、黄某的借名买房合同关系发生在法院查封案涉房屋之前，郭某实际支付了全部购房款并占有使用案涉房屋至今，案涉房屋亦具备办理产权过户手续的条件，故郭某虽不是登记簿上房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。农村商业银行并非针对韩某某名下案涉房屋从事借款交易，仅因韩某某未履行还款责任查封该房屋，案涉房屋亦非担保物，故农村商业银行对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。因此，郭某作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条之规定，判决：不得执行位于东营市东营区××路××号××幢××单元××室的房屋。农村商业银行上诉事实和理由：本案系案外人执行异议之诉，根据《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第五条，本案应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（下称《异议和复议规定》）第二十八条的规定。应当结合相关当事人的身份特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况等进行综合判断。郭某并不满足前述《异议和复议规定》第二十八条第一项、第四项规定的要件，在其未能举证证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益的情况下，应当依法撤销并改判驳回郭某的全部诉讼请求。一、郭某与韩某某、黄某从未签订合法有效的书面买卖合同，不符合《异议和复议规定》第二十八条第一项要求的“买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同”。一审程序中，郭某从未提交能够证明其与韩某某、黄某就案涉不动产归属进行约定的书面协议，仅仅提交一份离婚协议书，该离婚协议书虽表示涉案房屋由郭某出资并不能证明郭某是涉案房屋实际权利人，且其主张的借名买房关系，其本质上也仅是一种委托代理关系，与买卖合同关系之间存在本质区别，不得随意类推适用。郭某没有提交与被执行人之间成立书面买卖合同关系的证据。即便认为郭某与韩某某成立借名买房关系，该行为亦不应得到认可，涉案房屋性质为经济适用房，系国家保障性住房，其购买主体具有严格限制，郭某与韩某某的借名买房约定系以合法形式掩盖非法目的，不仅扰乱国家对保障性住房的监管秩序，损害其他购房者的合法权益，应当认定为无效，故不符合《异议和复议规定》第二十八条第一项的客观要件。二、根据《异议和复议规定》第二十八条的规定，即使买受人符合前三项条件，但如果因买受人的过错没有办理不动产过户登记手续的，仍不能排除执行。从举证责任分配来讲，如果买受人不能举证证明非由自身的原因未办理过户登记，则应认定买受人有过错。本案中即使认定借名买房合同关系有效，郭某可以依据合同关系要求出名人将房屋过户至其名下，案涉房屋于2009年10月24日办理产权登记，至迟于2014年10月24日便已达到过户条件，但在2014年10月24日到2019年1月18日房产被查封期间，韩某某、黄某及郭某均未办理过户登记手续，黄某陈述“买完后达到过户条件了找到我们很多次，因为我离婚后与韩某某联系较少，我也经常出差一直没有时间去办理”不应作为郭某主张过过户手续的证据，在黄某与郭某存在姻亲这种特殊身份关系的情况下，郭某负有更高的举证责任，而在郭某未能举证证明其积极主张过办理涉案房屋事宜的情况下，应认定其存在重大过错，自行承担举证不能的不利后果。三、作为有过错的买受人，并不存在受法律保护的信赖利益，郭某的权利不足以排除善意执行人的强制执行。一审判决所称的物权期待权是一种学理上的分类，并不是一种法定的权利，其特征是取得物权的过程尚未完成，所期待的物权尚未取得，但权利主体已经确定，所期待的特定利益的内容或范围也已确定，从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，作为买受人已经依照合同履行义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的金钱债权发生冲突时，法律基于特殊价值取向优先保护无过错买受人的权利，也正是《异议和复议规定》第二十八条对于无过错买受人物权期待权保护的法律内涵。本案中，借名买房实际权利人郭某与作为申请执行人的农村商业银行之间就执行标的享有的权益相比，农村商业银行作为善意的申请执行人自身并不存在过错，而郭某的借名关系旨在规避限购政策，其本身具有不正当性，如果支持借名人的执行异议，是变相鼓励借名买房的存在和发展，不仅破坏了国家对房市的宏观调控，也破坏了社会经济秩序和信用体系建设。四、一审判决认定农村商业银行作为一般债权人对涉案房屋的查封无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人无事实及法律依据。前述《异议和复议规定》对于涉案房屋是否属于担保物从而影响能否足以排除执行未作明确区分，一审判决在此情况下认定农村商业银行因对涉案房屋不享有担保权从而认定无信赖保护利益系主观推断，缺乏事实和法律依据。法院查封是执行法院对执行标的物确认封存，并剥夺执行债务人对执行标的物所有权的一种执行措施。债务人逾期不履行其债务，法院运用法律赋予的国家强制力确认并封存执行债务人的财产以保证执行的顺利进行，使债务人的债权得到部分或全部清偿，体现了国家公权力对私权的干预和救济。一、关于本案郭某要求排除执行的诉讼请求，是否符合《异议和复议规定》第28条第一项的客观要件问题。一审查明，郭某与韩某某、黄某形成借名买房合同关系，郭某一审中提交的缴纳案涉房款的收据及完税证明、购买案涉房屋确认书以及《离婚协议书》均属于借名买房合同的一部分，证明郭某支付了案涉房屋的全部房款及韩某某、黄某对借名买房这一事实的认可，应当视为双方签订了书面的借名买房合同。农村商业银行以郭某与韩某某、黄某从未签订合法有效的书面买卖合同而否定郭某依法享有的排除执行的民事权益，是对案件事实和法律的错误认识和理解。二、2007年12月18日，郭某购买案涉房屋时韩某某与黄某系夫妻关系，但韩某某与黄某于2010年9月2日登记离婚，2010年11月18日韩某某与石某登记结婚，而案涉房屋于2009年10月24日办理产权登记，2014年10月24日才达到过户条件，郭某自2014年10月24日后多次要求韩某某与黄某协助办理过户手续，黄某在一审中陈述了没有过户的原因，后来韩某某于2019年去世，这足以证明郭某系非因自身原因未办理过户登记手续，农村商业银行主张郭某对案涉房屋没有过户存在重大过错与事实不符。三、郭某在借名买房过程中没有过错，存在受法律保护的信赖利益，郭某享有足以排除强制执行案涉房屋的民事权益。由于郭某与韩某某、黄某存在的姻亲关系，郭某借名买房案涉房屋合情合理，郭某当然享有案涉房屋的物权期待权，一审判决对此认定正确，而农村商业银行与韩某某存在借款关系，案涉房屋并没有对韩某某的案涉借款进行抵押，韩某某违约才导致案涉房屋被执行，因此，郭某享有的物权期待权应当优先于农村商业银行的金钱债权而受到保护。四、案涉房屋的物权实质上属于郭某，案涉房屋不是担保物，农村商业银行对案涉房屋并无信赖利益保护的需要。房屋的代持行为，不能导致物权丧失，借名买房在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过借名买房的外在形式，将真实的物权登记于出借人的名下，借名人实际上享有真实的物权。物权的消灭必须有法定事由，即使购买的房屋违反了相关的限购规定，这些限购规定并非法律和行政法规的规定，借名买房的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效，同时，目前我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，因此，郭某的物权权益能够对抗农村商业银行的债权权益。原审第三人石某二审提交书面意见称，案涉房屋为韩某某与其前妻黄某婚姻存续期间的市下政府福利分房，石某与韩某某2010年11月18日结婚后，曾提起过房子问题，韩某某陈述与前妻沟通过，但中间产生了分歧，此后石某再未过问。石某对房屋情况并不了解，直到郭某找到石某，才知道涉案房屋未办理过户。石某认为，韩某某与前妻黄某离婚多年，如果房产不存在争议，应该办理完过户手续，直到现在仍未过户，应该存在原因。二审期间，农村商业银行围绕上诉请求提交山东省高级人民法院2022年11月17日在公众号发布的借他人名义购买经济适用房产权归属如何判定的文章截图。拟证明：山东省高级人民法院就经济适用房借名购买协议效力已有相关的论述。郭某质证认为，该截图不属于证据，不符合证据的有效形式，我国不是判例法国家，该证据不能作为认定案件事实及判决的依据。对农村商业银行二审提交的证据，本院认为，农村商业银行所提交的案例案由为房屋买卖合同纠纷，本案是案外人执行异议纠纷，两案并无关联，且两种案件在审判思路、价值取向上明显不同，应当根据个案事实予以判断，故对农村商业银行的证明目的不予采信。本案二审争议焦点是：就涉案房屋郭某是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系涉及借名买房的案外人执行异议纠纷，对当事人提起的执行异议，应当对借名买房的是否合法有效进行实质性审查，结合案件是否涉及弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对借名买房的法律效力及法律后果，进行综合评判。涉案房屋为经济适用住房，《经济适用住房管理办法》中对违规交易、违规取得经济适用住房的行为规定了处罚、回购、补交税款等处理方式，并未明确违规行为绝对无效，故就本案郭某以韩某某名义购买经济适用住房的行为，在主管机关未予以撤销或实质处理前，不宜直接认定其无效。本案中，郭某以韩某某名义签订了房屋买卖合同，支付了相应价款并实际占有使用涉案房屋，且郭某支付购房款、实际占有使用房屋及韩某某、黄某在离婚协议中对涉案房屋的约定均发生在农村商业银行的涉案债权之前，无证据证明郭某、韩某某、黄某等存在规避执行、逃避债务的主观恶意。本案存在韩某某、黄某离婚及韩某某患病长期住院疗等事实，郭某对涉案房屋无法办理过户也不存在过错。故一审判决认定郭某作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权并无不当。从另一角度讲，即便主管部门认定郭某借名买房行为无效，根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，应由主管部门取消韩某某的购买资格、回购涉案房屋，涉案房屋亦不属于韩某某的个人财产，农村商业银行无权以其与韩某某的债权债务关系执行涉案房屋。综上，农村商业银行的上诉意见不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：新闻资讯仅用于公益普法，贵在分享，文章来源丽姐说法图片来源于网络。如果分享内容侵犯您的版权或者所标来源非第一原创，请私信，我们会及时审核处理 点击通知
贵公网安备 52010302002629号