监护人非为被监护人利益处分房产，协议无效退款

裁判要旨李某虽与杨某1签订了《房屋转让协议》，李某向杨某1也交付了购房款320000元，但杨某1并不是案涉房屋的所有人，杨某2并不知情，双方签订合同时，杨某2未满18周岁，杨某1作为杨某2的监护人，处理案涉房产并不是为维护监护人的利益。根据《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，且在杨某2年满18周岁后，对杨某1处分其财产并没有追认，故李某与杨某签订的《房屋转让协议》无效。因涉案购房款系杨某1个人收取，故在其无法向李某交付该房产的情况下，应当承担相应的返还责任。杨某2并未参与该协议的签订及履行过程，也没有收取相应的购房款，在涉案房屋买卖合同的履行过程中并不存在过错，其不应承担涉案购房款的连带返还责任。诉讼请求

李某向一审法院起诉请求：

1.请求确认双方所签订的《房屋买卖协议》无效，并判令杨某1、杨某2退还购房款320000元及利息（自2019年5月28日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

2.本案诉讼费用由杨某、杨某承担。

一审查明 

2019年2月17日，李某欲购买案涉房屋向杨某1交付了购房款200000元，杨某1向李某出具了《收条》一份，内容为：“今收到李某房款贰拾万元整（200000.00元）杨某一2019.2.17日注：一年半之内保证签房（某某大厦），若签不到，杨某一在某某大厦签的147平方米房子过户给李某。”

2019年5月26日，杨某1以杨某2名义（甲方）与李某（乙方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：“一、甲方将位于某某大道某某大厦*座**层*室单元房出售给乙方，售价为人民币587，200元（大写金额：伍拾捌万柒仟贰佰元整)，其现状房屋面积约146.8平方米，实际面积以房产、国土部门确权为准。二、付款方式：乙方必须在双方签订本协议时，以现金方式一次性付清购房款，以收条为准……甲方：杨某2（系杨某1代签）乙方：李某代表：杨某2代表：尚某玲在场人：秦某显2019年5月26日。”

2019年5月27日，李某向杨某1支付了购房款110000元，杨某1向李某出具了《收条》一份，内容为：“今收到李某房款（某某大厦）壹拾壹万元整（110000.00）杨某一2019.5.27号”。

2020年4月25日，李某再次向杨某1交付了购房款，杨某1向李某出具了《收条》一份，内容为：“今收到李某房款壹万元整（10000.00）杨某一2020年4月25日。”

后因杨某1一直未向李某交付案涉房屋，2023年7月6日，杨某1向李某出具了《证明》，内容为：“我杨某1同意解除与李某的某某大厦房屋合同并且退还李某交付给我的款项（叁拾叁万元整），承诺在2023年7月15日前将房屋款项打入李某的账户上，若办不到位，愿意将老家的一座房屋抵给李某作为赔偿损失。承诺人：杨某一2023年7月6号见证人：吴某。”

一审判决

一审法院认为，李某虽与杨某1签订了《房屋转让协议》，李某向杨某1也交付了购房款320000元，但杨某1并不是案涉房屋的所有人，庭审中，双方均认可案涉《房屋转让协议》中的“杨某2”系杨某1代为签字按印，杨某2并不知情，双方签订合同时，杨某2未满18周岁，杨某1作为杨某2的监护人，处理案涉房产并不是为维护监护人的利益，根据《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，且在杨某2年满18周岁后，对杨某1处分其财产并没有追认，故李某与杨某签订的《房屋转让协议》无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：“民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，故杨某1应依法向李某返还购房款320000元。杨某1明知案涉财产不能处分，而将案涉房产售于李某，明显存在过错，且至今也没有交付李某占有使用，故应向李某支付相应的资金占用利息，利息以已经支付的购房款为基数，其中310000元自2019年5月28日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，2019年8月20日至款付清之日的利息按起算当月LPR计算、10000元自2020年4月25日起按起算当月LPR计算至款付清之日止。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第十七条、第二十三条、第三十五条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决：

一、李某与杨某1于2019年5月26日签订的《房屋转让协议》无效；二、杨某1于本判决生效后十日内返还李某购房款320000元及利息（其中310000元自2019年5月28日起按中国人民银行同期同类贷款利息计算至2019年8月19日，2019年8月20日至款付清之日的利息按起算当月LPR计算、10000元自2020年4月25日起按起算当月LPR计算至款付清之日止）。

上诉意见

李某上诉事实和理由：

1.一审判决适用法律错误。李某与杨某1、杨某2签订的《房屋买卖协议》符合法律规定，应属有效，因杨某1、杨某2未交付案涉房屋，故该合同应予解除，杨某1应与杨某2共同承担涉案购房款的返还责任。法律规定监护人在处分未成年人的财产时，应当坚持保护未成年人利益的基本原则，但并非监护人不能处分未成年人的财产。案涉房屋买卖双方系等价有偿交易，不存在恶意串通损害未成年人利益的情形，杨某1本系该房地产的开发合作人之一，其将案涉房产赠与其女儿杨某2，且并未办理房产登记，应有处分权限。杨某1作为杨某2的法定监护人，其经济状况必然影响其抚养能力，经调查发现杨某本人负债金额较大，在人民法院有多起执行案件，本案不能认定存在损害未成年人利益的情形。李某作为善意买受人并不具备相应的审查能力，也不知晓杨某1处分涉案房屋的真实目的，仅依据杨某1的单方陈述即认定本案交易因损害未成年人利益而无效，显然不利于交易的安全、稳定，亦可能导致对未成年人利益保护的权利滥用。且即使杨某1出售涉案房屋损害了杨某2的利益，杨某2亦可向杨某1主张权利。根据相关法律规定，即使杨某1出卖案涉房屋时未征得杨某2的同意，属于无权处分，涉案《房屋买卖合同》也不应认定为无效，故一审判决认定双方签订的《房屋买卖协议》无效，确有不当。现有法律规定也未予明确杨某2于成年后应对杨某1处分其财产进行追认，一审判决存在偏袒一方当事人的情形，杨某1的目的在于避免杨某2承担应有的责任。

2.杨某1认可其明知案涉房产不能处分，而将案涉房产售于李某，杨某1明显存在过错，且至今也未将房产交付，据此可以证实杨某1故意虚构事实、隐瞒真相，使李某产生错误认识，将辛苦务工的收入交付给杨某1购置房产。因杨某1实施欺诈行为，导致李某及家人生活困难，故李某请求将本案移送公安机关处理，依据刑法的相关规定追究杨某1的法律责任。

杨某1、杨某2辩称，不认可李某的上诉理由。涉案房屋买卖合同签订时杨2某未满18周岁，杨某1在杨某2不知情的情况下将案涉房屋抵偿给李某，杨某1愿意承担一切的民事责任，本案纠纷与杨某2无关。

二审判决

法院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋转让协议书》的效力，杨某是否应予承担涉案购房款的连带清偿责任。

《中华人民共和国民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。据此，未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力情况，尊重被监护人的真实意愿。

本案中，涉案《房屋转让协议书》上杨某2的签名系由杨某1代签，该协议签订时杨某2尚未成年，涉案购房款系由杨某1个人所收取并出具相应的收据，杨某2本人并未参与该协议的签订及履行过程。杨某1将杨某2名义下的房产对外出售，杨某2在其成年后也并未实际参与该协议的履行过程，仍系由杨某1个人与李某协商房屋交付的后续事宜，本案李某的一审诉讼请求也系“请求确认双方签订的《房屋买卖协议》无效”，现有情况不足以证实该售房行为系为维护杨某2的利益，故一审判决认定涉案《房屋转让协议书》应属无效，并无明显不当。

因涉案购房款系杨某1个人收取，故在其无法向李某交付该房产的情况下，应当承担相应的返还责任。杨某2并未参与该协议的签订及履行过程，也没有收取相应的购房款，在涉案房屋买卖合同的履行过程中并不存在过错，其不应承担涉案购房款的连带返还责任。本案二审过程中，杨某1对于涉案房屋未能交付的原因解释为开发商未将该房产交付给杨某1，李某也称系通过亲戚介绍到杨某1处购房，杨某1并不存在虚构事实非法占有他人财物的犯罪嫌疑。综上，李某关于杨某2应予承担涉案购房款的连带还款责任的上诉理由，本院不予支持。

综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2025）豫13民终694号 房屋买卖合同

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