李某某、贵阳宏某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

文书正文

审理法院：贵阳市南明区人民法院

文书类型：判决书

案       号：（2021）黔0102民初1981号

当事人信息

原告：李**，男，****年**月**日出生，汉族，住福建省福清市。

委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所 律师，执业证号：15201200910**，特别代理。

委托诉讼代理人：饶*，贵州乾合律师事务所 律师，执业证号：152012006118**，特别代理。

被告：贵阳宏*房地产开发有限公司（以下简称宏*房开），住所在贵州省贵阳市南明区**，统一社会信用代码：91520100714**。

法定代表人：肖*红，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王*，贵州华顿律师事务所 律师，执业证号：152012010114**，一般代理。

委托诉讼代理人：李*萍，贵州华顿律师事务所 律师，执业证号：152012012118***，一般代理。

审理经过

原告李**与被告宏*房开商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人莫虎、被告宏*房开的委托诉讼代理人王*、李*萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1925962元；3、判令被告以1925962元为基数，按照中国人民银行同期存款利率为标准，向原告支付利息182218元（自2017年4月26日起计付利息至该款实际返还原告之日止，暂计算至2021年1月6日）；4、判令被告返还原告预告登记费550元、房屋维修基金20934元、开户费387元（共计21871元）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月26日，原告李**（买受人）与被告贵阳宏*房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区，该商品房位于地上第5层，名义楼层为第Ｌ6层，规划用途为商业。合同约定建筑面积89.09平方米，计价方式为按照套（单元）计价，该商品房总价款为1925962元。被告应当在2017年9月30日前向原告交付该商品房。合同第22条约定：出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。之后，原告支付了房款1925962元、预告登记费、房屋维修基金、开户费等费用。至原告起诉之日，被告仍未取得该商品房所有权初始登记，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成严重违约，无法实现合同目的。为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，望判如所请。

被告辩称

被告宏*房开答辩称：1、被告虽然存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但原告已于2019年8月3日办理接房并将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。2、如果贵院仍判决解除原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。另维修基金交至住建部门，如判决解除合同，原告可自行凭相关票据向相关部门申请退还，被告不承担返还责任。3、根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还款项。

本院查明

本院经审理认定事实如下：

2017年4月26日，被告宏*房开作为出卖人同原告作为买受人签订合同编号为200***的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区，房屋总价款为1925962元，买受人应于2018年1月3日前分期支付房价款；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。补充协议第十二条“关于房屋登记的约定”第12.1款：第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。合同还对其他事项进行了约定。

《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首付款1053437元，后原告于2017年12月28日向被告支付购房款872525元，以上共计1925962元，被告出具《收据》给原告。同日，原告还向被告交纳预告登记费550元，被告代收维修基金20934元，被告即日出具《收据》给原告。

2019年8月3日，原告（乙方）同被告（甲方）签订《交房协议》，约定：“一、本协议生效后，甲方不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任，甲方因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任即告全部终结。……”随后双方签署《房屋交付验收表》，约定自2019年8月3日起，案涉房屋物业由被告交付给原告。原告向贵州宏*城物业服务有限公司缴纳电表开户费122元、有线电视开户费265元。

审理中，被告表示如判决解除合同原告应将房屋恢复原状并返还，原告表示案涉房屋现处于空置状态，同意被告主张。在一审辩论终结前，被告表示案涉房屋尚未取得初始登记，不具备办理产权转移登记条件。

上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房款、预告登记费及维修基金代收《收据》、《交房协议》、《房屋交付验收表》、电表开户费与有线电视开户费发票等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。

合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2020年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但至一审辩论终结前被告仍未取得相关转移登记的文书，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。

关于原告要求被告支付利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息，故对利息应按合同约定处理。原告主张，依法予以支持。

关于原告要求退还房屋维修基金、电表开户费、有线电视开户费、预告登记费的诉请。房屋维修基金系由被告代收，被告主张已将维修基金交至住建部门，但并未提供证据予以佐证，其应当承担不利后果；关于原告要求退还电表开户费、有线电视开户费、预告登记费的主张，上述费用依附于房屋产生，原告已经实际支出，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿，原告诉请本院依法予以支持。

关于被告要求原告将房屋恢复原状并返还的主张，本院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，原告于本案已表示案涉房屋现处于空置状态在合同解除后能随时向被告交还涉案房屋，故对房屋的交还在本案当中本院一并进行处理。

关于法律适用，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

本案裁判结果

一、解除原告李**与被告贵阳宏*房地产开发有限公司于2017年4月26日签订的合同编号为200***的《商品房买卖合同》；

二、被告贵阳宏*房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告李**购房款1925962元及利息（按照同期银行存款利率标准，以1053437元为基数自2017年4月26日起计算至2017年12月27日止，以1925962元为基数自2017年12月28日起计算至实际履行之日止）；

三、被告贵阳宏*房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给原告李**电表开户费122元、有线电视开户费265元、预告登记费550元、维修基金20934元；

四、原告李**于本判决生效之日起十五日内将位于贵阳市南明区房屋恢复原状交还给被告贵阳宏*房地产开发有限公司；

五、驳回原告李**的其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23840元、减半收取计11920元，保全费5000元，由被告贵阳宏*房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　翟　涛

二〇二一年四月二十七日

书记员　陈桂梅