贵阳大*物业管理有限公司、孙*林物业服务合同纠纷民事一审民事判决书文书正文

原告观点

原告*****向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费8272.45元，违约金2387.88元，共计10660.33元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告*****为****房的业主，原告与被告于2003年2月21日签订了《前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供服务，物业费用单价为每月每平方米0.42元。2011年7月1日，通过****花园全体业主二分之一以上人同意，将物业费用调整为0.6元/每平方米/月，2019年1月1日，通过****花园全体业主二分之一以上人同意，将物业费调整为0.85元。被告房屋建筑面积为134.19平方米，逾期未按时交纳物业费每日按应交纳年费用总额的百分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约，对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告提供了完善的物业管理服务。但是被告于2011年7月1日起停止缴纳物业费，截止2019年9月30日，欠费月数为99个月，共计欠费8272.45元。同时为减轻被告负担，违约金部分原告按照法律规定，调整为物业费用的百分之三十即2387.88元，多余部分自愿放弃。综上，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但被告均未予以支付，原告遂诉至法院，诉请如前。

被告观点

被告*****辩称，第一，原告未完全且消极履行《前期物业管理服务合同》中第二条第1-6款及第8款、第三条第4款、第四套所约定的义务。第二，截止原告起诉，被告从未收到过任何形式的催缴通知，原告的起诉已经超过诉讼时效。第三，对于原告起诉的金额与事实严重不符，不认可原告欠费统计表的内容。第四，原告的物业费用调价系私自调价，违约在先，原告提交的反馈登记表无法反映业主于何时何处以及是否是其本人亲自签字。公告中的内容也无从得知，达成的共识及分歧的具体内容也并未进行公示，原来的物业管理服务费用应为《前期物业管理服务合同》中约定的0.42元/平方米。第五，2012年1月11日22点30分左右，原告发现家中被盗，民警到现场了解情况后，确认损失现金11000元，三件首饰4600元，期间，原告物管负责人李*及当天值班的人不予配合，后明确告知被盗所在的**楼及对面的**楼均为监控的盲区，整个小区的面积为6165.09元，实地查看整个小区仅5个单方向的老旧监控，在小区这样封闭的三维空间内，仅按二维平面计算，一个监控承担1233平方米范围的监控职责，可谓杯水车薪，其明知而不为，至今未予以增加监控设备或提高因监控设备损坏、不足，而必需的安保人员巡逻的频率等相关预见性的防范措施，其严重失职、消极履约的行为，迫使被告停缴物业费用。原告在小区多个单元楼门上违规制作了广告牌，但从未进行收支的公示。物业未经业主的同意，私自改建业主共有的绿地、通道、消防通道为露天停车位，并对外停车收费，收支情况从未公示，上述行为严重的损害了被告的利息。综上，被告并非无故欠缴，系原告违约在先，不认可原告主张的违约金。

案件事实

本院经审理认定事实如下：

一、涉案房屋坐落:贵州省贵阳市花溪区，建筑面积134.19平方米。

二、*****系案涉房屋所有权人。

三、*****自述于2003年开始为案涉小区提供物业服务。

四、物业服务协议签订情况：2002年10月1日，*****与大*房开签订了《物业管理委托合同》；主要内容：第三条委托管理事项a）.房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。b）.公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。c）.公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理。d）.交通与车辆停放秩序的管理。e）.负责向业主和物业使用人收取物业管理费、停车费、特约服务费。f）.维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。g）.组织开展社区文化娱乐活动。第四条委托管理期限2002年10月1日起至小区业主管理委员会成立时止。第七条物业管理服务费用1.物业服务管理费，住宅房屋按市物价局核定收费标准收取，非住宅房屋按平方米2元收取。2.车位使用费按市物价局核定收费标准收取。3.特约服务的收费由当事人按实际发生的费用计付。

2013年，大*物管作为甲方与作为乙方的*****就案涉房屋签订了《前期物业管理服务合同》，合同主要约定有：委托管理事项有：1.房屋建筑公用部位的维修、养护和管理（包括称重结构、外墙楼面、楼梯间、走廊通道）。2.公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。4.公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理。5.公共环境卫生、生活垃圾的收集清运，公共场所、房屋公用部位的清洁。6.维护小区的公共秩序，实习安保人员二十四小时值班制度。物业管理费用按建筑面积0.42元/每月·平方米计收。缴费时间每月5日前到物业公司财务部缴交相关费用，逾期每天按当月应交费用的3%加收滞纳金。甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。

五、案涉小区未成立业主委员会。

六、*****起诉要求被告缴纳物业费的期限2011年7月1日至2019年9月30日；被告辩称其物业费用缴纳至2012年3月31日，但并未提交证据予以证明。

七、*****主张的物业费用的标准：2017年7月1日起至2019年1月1日按照0.60元/㎡计算，2019年1月1日起至2019年9月1日按照0.85元/㎡。

八、*****主张其通过电话及在涉案房屋门上张贴催收单或者电话告知的方式向*****催交物业费，并提交了一张为提醒缴费通知书的照片，落款时间为2016年6月29日。*****表示从来没有收到过，并对原告提交的提醒缴费通知书表示不能反映了张贴时间、张贴地点以及是否送达情况。

九、*****主张违约金依据为：主张按照法律规定的按照欠费金额的百分之三十计算。

十、*****不缴纳物业费抗辩事由：与答辩意见一致，并据此提交了照片、视频、接处警登记表等证据。

十一、其他事项：1、*****提交一份反馈意见表，内容为物业费用0.6㎡,其中，同意为135家。*****提交了一份2011年6月11日的公告，内容为：“关于调整****花园业主管理服务费一事，我公司自6月1日张贴“关于对中兴华阳花园业主进行第二次征求意见的通告”后，得到广大业主的积极响应，期间物业公司曾两次与中兴华阳小区业主筹委会座谈协商，并达成多项共识，但有关物业服务费的调整幅度，因双方存在意见分歧，同意按照《贵州省物业管理条例》采取过半数决定原则，即小区有1/2以上业主同意即可实施，根据《贵州省物业管理条例》第三十四条，本次征询意见同意户数超过法定的1/2，小区总户数201户，同意户数为145户，占全体业主的72.1%，为此，自7月1日起，中兴华阳花园物业管理服务费由原来的0.48元/㎡调整到0.6元/㎡，维持小区目前的物业管理服务，进一步提高服务质量。”

2.*****另提交了一份落款时间为2018年12月24日的公告，内容为:“大家好！随着近几年物价和人力成本的连续大幅上涨，小区物业服务的各项成本持续升高，原2011年7月调整核定的物业服务费收费标准，已远远不能满足当前物业服务工作的基本需要，小区物业收支情况已连续二年出现亏损，特别是今年，截止至11月30日止已累计亏损70717.04元（见附表），严重影响了小区日常管理工作的正常开展，给整体服务质量稳定保持带来严重困难，为了持续的为广大业主提供高品质的物业服务，维护小区优美的居住环境，巩固和提升小区来之不易的服务成果，保证业主物业保值增值，根据《贵州省物业管理条例》相关要求，就小区物业服务费调整征询全体业主，再次，大*物业中兴华阳花园全体服务人员特向长期以来对物业服务工作给予的支持和理解表示诚挚的感谢，我公司拟于2019年元月1日起按照新价格标准（如下）进行物业费和停车费的收取。1.物业费调整后价格0.85元/月·平方米；2.停车位调整后价格为a140元/月·辆；b临停5元，过夜8元......”。

以上事项中，双方对第七、八、九、十、十一项有争议，其他事项双方无争议。

法院观点

本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应遵照履行。原告应按照合同约定提供物业服务并收取物业费用，被告作为小区的业主，应依照协议约定内容享有权利、承担义务。

根据原告*****与被告*****签订的《前期物业管理服务合同》，该合同对物业费用的标准约定为0.42元/每月·平方米，2011年7月1日，原告大*物业公司将物业服务费调整为0.6元/每月·平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》（2007年修订）第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案中，原告*****虽未召开业主大会集体讨论决定，但其通过书面征求意见的方式向业主征询了意见，同时，2011年7月1日之后的0.6元/平方米/月标准，案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均已实际缴纳了物业管理费用，该物业费用标准得到了案涉小区大部分居民的实际认可，亦符合法律规定，本院对物业费用据此予以确认，被告*****应按照该标准支付物业费用。对于原告*****主张2019年1月1日起按照0.85元/平方米/月标准计算物业费用，原告并未提交证据证明该涨价获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故对原告该主张，证据不足，本院不予采信。

对于被告*****抗辩的原告主张的部分物业费超过诉讼时效，虽然原告主张其通过电话方式和张贴缴费通知书的形式向被告主张了权利，但仅提供了一张提醒缴费通知书照片，并不能证明该缴费通知送达给被告，对于被告辩称部分已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定。案涉物业费是从2011年7月1日起至2019年9月30日,原告应从知道或者应当知道权利受到损害,诉讼时效开始起算,原告至2020年5月7日才诉至法院，2017年5月之前的物业费已超过诉讼时效期间,对原告未超出诉讼时效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。具体如下：房屋建筑面积134.19平方米，物业费每月每平方米0.6元，故被告应当向原告交纳2017年5月1日起至2019年9月30日期间的物业费2334.91元（134.19平方米×0.6元/平方米/月×29个月）。

对于被告*****辩称系被告的各项物业服务不到位才没有缴纳物业费用,本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在原告已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告多年时间未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和原告的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果。而且，被告所提交的照片、视频虽反映小区的物业服务存在一定的不足，但并不足以证明原告提供的物业服务就存在持续不间断的质量问题，故被告据此抗辩不交纳物业费，本院不予采信。

对于原告主张的违约金，根据被告提交的图片及视频，可见原告在履行合同过程中确实存在一定的瑕疵，且原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，本案中，被告欠物业费用长达数年，至今才诉至法院，综合考虑上述情况，被告自起诉之日（即2020年5月7日）起以尚欠的上述物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

案件结果

一、被告*****于本判决生效之日起十日内支付原告*****自2017年5月1日起至2019年9月30日止的物业费2334.91元，并从2020年5月7日起以尚欠的上述物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金;

二、驳回原告*****的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告*****负担36元，由被告*****负担14元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。