贵阳大某物管公司管理有限公司与刘某雄物业服务合同纠纷一审民事判决书

文书正文

审理法院：贵州省贵阳市花溪区人民法院

文书类型：判决书

案       号：（2020）黔0111民初5757号

当事人信息

原告：贵阳大*物管公司管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水****。

法定代表人：孔*庆，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：肖**，贵州诚合律师事务所 律师。

委托诉讼代理人：李*，重庆天*宸律师事务所 律师。

被告：刘xx雄，男，****年**月**日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。

审理经过

原告贵阳大*物管公司管理有限公司（以下简称大*物管公司）与被告刘xx雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告大*物管公司委托诉讼代理人李*到庭参加诉讼，被告刘xx雄经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。

原告诉称

原告大*物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付中兴苑小区北3-2-14号物业管理费4508.4元，水费642.3元，违约金1351.35元，共计6502.05元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告为中兴苑小区北***号房的业主，原告和中兴苑小区业主委员会于2013年9月1日签订了《物业服务合同》，约定原告为该小区提供服务，约定物业服务费单价为0.75元／月／㎡,建筑面积为154.13㎡,逾期未按时交纳物业服务费每日按应交纳年费用总额的3‰计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年9月1日起停止交纳物业服务费，截至2019年12月30日，欠费月数为39个月，共计4508.4元，水费642.3元。同时为减轻被告负担，违约金部分原告自愿按照相关司法解释规定不超过30%请求1351.35元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求合计合计6502.05元，经原告多种方式催交，被告仍然拒绝交纳物业服务费，原告遂诉至法院，诉请如前。

被告辩称

被告刘xx雄未到庭参加诉讼，亦未答辩。

本院查明

本院经审理认定事实如下：

一、涉案房屋坐落：贵州省贵阳市花溪区小河浦江路中兴苑小区北****，建筑面，154.13㎡。

二、刘xx雄系案涉房屋所有权人。

三、大*物管公司于2002年3月1日开始为案涉小区提供物业服务。

四、签订物业服务协议的情况：

1.2002年3月1日，大*物管公司与贵阳大*房地产开发有限公司（案涉小区开发商）签订了《物业管理委托合同》，对大*物管公司的主要管理事项进行了约定，包括但不限于房屋建筑公用部分、公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理等；委托管理期限自2001年3月1日其至小区业主管理委员会成立时止；住宅房屋的物业管理服务费用按市物价局核定收费标准收取，非住宅房屋按2元／㎡收取等，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

2.2008年5月30日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定原告为被告的案涉房屋提供物业服务，收费标准为0.39元／月／㎡,同时约定物业费的调整按上级有关调整通知文件及本小区的实际情况，并与业主管理委员协商做相应调整，在小区公告通知；

3.2011年6月4日，中兴苑业主委员会筹备组与大*物管公司发布《联合公告》，与本案有关的内容为：从2011年7月1日起中兴苑小区物业管理费按0.55元／月／㎡为标准收取（住：7月1日前的按原标准执行）；

4.《公告》：为了充分保障中兴苑小区广大业主的合法权益，中兴苑业委会和大*物管公司经过多轮协商，就签订新的《中兴苑商住小区物业服务合同》达成共识，现将合同文本向小区广大业主公示，并于2013年9月1日起正式实施；

5.2016年8月27日，中兴苑业主委员会与原告签订《物业服务合同书》，其中约定了原告的服务内容，服务期限从合同签署之日至2019年12月31日止，业主住房按照建筑面积以0.75元／月／㎡标准收取，物业费逾期一个月未交的应口头催收，三个月未交的将在该住户的单元门前和小区公示栏上公示催收，并加收每日3‰的滞纳金，对于超过一年不交的原告应当依法提请司法诉讼。

五、大*物管公司起诉要求被告交纳物业服务费的期限2016年9月1日至2019年12月30日。

六、大*物管公司主张其通过公告及发律师函的方式向刘远雄催交物业服务费。

七、大*物管公司主张违约金依据为：合同约定每日3‰,自愿按照欠费金额的30%计算。

本院认为

本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，贵阳大*房地产开发有限公司作为中兴苑小区的建设单位，选聘大*物管公司作为小区物业服务企业并签订了《物业管理委托合同》，后中兴苑小区成立业主委员会又与大*物管公司签订《物业服务合同书》，前述合同对中兴苑小区的业主均具有约束力。原告与被告签订的《物业管理合同》亦系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方已形成了物业管理服务合同关系，被告理应向原告履行交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的标准，虽然原、被告签订的合同约定的是0.39元／月／㎡,但之后经中兴苑业主委员会与大*物管公司协商，将物业服务费标准从2011年7月1日上调至0.55元／月／㎡，并进行了公示，后双方并签订《物业服务合同书》约定物业服务费标准为0.75元／月／㎡，故被告应当按此标准向原告交纳2016年9月1日起至2019年12月30日止的物业服务费，计算为0.75元／月／㎡x154.13㎡x40个月＝4623.9元，原告诉请4508.4元，本院从其自愿。关于原告诉请的水费，并未提交证据证明，本院不予支持。

对于原告主张的违约金，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告并未提交证据证明其催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担其催收前的违约金，本院不予支持，但原告于2020年8月4日通过向本院立案的方式向被告主张支付物业管理费用，被告应在合理的时间内予以支付，但其未予以支付，原告可要求被告自起诉之日（即2020年5月7日）起以尚欠的物业服务费为基数支付违约金，关于违约金的标准，合同虽然约定3‰，但该标准过高，原告亦未提交证据证明其损失，本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，对原告主张超过部分，不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

本案裁判结果

一、被告刘xx雄于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳大*物管公司管理有限公司自2016年9月1日起至2019年12月30日止的物业服务费4508.4元，并从2020年5月7日起以尚欠的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金至款项付清之日止；

二、驳回原告贵阳大*物管公司管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告刘xx雄承担。

本判决为终审判决。

审判员　　王珏

二〇二一年五月十三日

法官助理犹伟 
书记员胡兰