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房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），于2021年1月1日正式施行，结合《民法典》的修改对原司法解释进行了修正。贵州12348热线通过对来电话务进行分析统计，发现“房屋租赁合同纠纷”是很多小伙伴都比较关心的话题，贵州12348律师就来给您说说关于房屋租赁合同。
12348名词解释
房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。
合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，并且租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
PS：不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方
律师说法
出租人就同一个房屋签订了多份房屋租赁合同，如何确定履行顺序？
在一房数租的情形下，按照以下顺序确定承租人，其他不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同、赔偿损失的。
1.已经合法占有租赁房屋的；
2.已经办理登记备案手续的；
3.合同成立在先的。
房屋租赁合同签订后需要去不动产登记中心办理登记备案手续吗？
《房屋租赁合同司法解释》删除了原解释第四条关于“办理登记备案手续”的规定，根据《民法典》第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
什么情况下，承租人可以单方解除合同？
根据《民法典》第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
租赁合同成立后，承租人可以进行转租吗？
如果经过出租人同意，承租人可以将租赁的房屋转租给第三人，但是转租期限不能超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。转租后，原承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
如果承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但是应当在知道或应当知道转租的六个月内提出异议，超期未提出的，视为出租人同意转租。
转租后，承租人拖欠租金怎么办？
如果转租后承租人拖欠租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
这时次承租人可以选择代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
租赁期限内承租人死亡的，共同居住或者经营的人还可以继续承租吗？
根据《民法典》第七百三十二条 承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
什么是承租人的优先购买权？有例外吗？
承租人的优先购买权是指出租人如果要出卖该租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下优先购买的权利。承租人在接到通知后，应当在十五日内作出是否购买的明确表示，未表示的，视为放弃购买。
如果出租人未通知或者有其他损害优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
此优先购买权也存在两个例外：（一）卖给出租人近亲属的；（二）卖给其他按份共有人的。
PS: 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
《房屋租赁合同司法解释》适用的范围包括？
《房屋租赁合同司法解释》适用于城镇房屋的租赁合同纠纷，不包括公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，对于乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。
租赁合同无效，但是承租人已经使用房屋的，需要支付费用吗？
房屋租赁合同无效后，出租方可以请求参照合同约定的租金标准要求房屋使用方支付房屋占有使用费。
关于租赁合同期间的装饰装修，《房屋租赁合同司法解释》是如何规定的？
《房屋租赁合同司法解释》第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
如果经过出租人同意，承租人对房屋进行扩建，扩建费用由谁承担？
这要分情形处理，对于经过出租人同意的扩建，如果办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；如果未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
买卖不破租赁的例外是什么？
通常租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，以下两种情况为例外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
律师建议
1.建议采取书面形式签订房屋租赁合同；
2.承租方记得核查房屋产权信息；
3.如果选择房屋中介机构，建议留存中介机构营业执照信息；
4.如果发生纠纷，建议双方积极沟通协商，但请留存相关证据；
5.如有需要，可随时拨打贵州12348公共法律服务热线。
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