房屋权属存在争议且涉诉的情况下签订的高额抵押合同，有效吗？-贵阳知名律师

1、张某与舒某于2005年相识。2010年8月31日，张某与舒某签订《上海市房地产买卖合同》，约定张某将涉案房屋出卖给舒某。2010年9月15日，涉案房屋登记于舒某名下。2013年3月22日，张某、舒某结婚。2017年8月14日，张某、舒某经一审法院调解离婚，案号为（2017）沪0115民初65372号。

2017年9月23日，张某以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉舒某，案号为（2017）沪0115民初74866号，张某要求确认两人于2010年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并判令舒某协助将上述房地产恢复登记至张某名下。2017年11月27日，张某撤回该次起诉，一审法院依法裁定予以准许。

2018年3月，舒某以排除妨害纠纷为由向一审法院起诉张某，案号为（2018）沪0115民初15903号，舒某要求判令张某迁出涉案房屋。2018年7月16日，一审法院作出判决支持舒某的诉请，张某不服，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2018年9月立案受理，案号为（2018）沪01民终10666号。

2018年12月6日，一审法院受理张某再次提起的以舒某为被告、要求确认两人于2010年8月31日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼，案号为（2018）沪0115民初92668号。

故上海市第一中级人民法院于2018年12月12日裁定（2018）沪01民终10666号中止诉讼。一审法院于2019年5月6日对（2018）沪0115民初92668号案件作出一审判决，驳回张某的全部诉讼请求。张某不服，上诉至上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院于2019年7月立案受理，案号为（2018）沪01民终8358号。上海市第一中级人民法院就（2018）沪01民终8358号案件于2019年9月20日作出终审判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初92668号民事判决；二、张某、舒某就上海市浦东新区304室签订的《上海市房地产买卖合同》无效。至于合同无效的后果，鉴于张某在一审未提出相关诉讼请求，故在该案中不作处理，张某可另行主张。（2018）沪01民终10666号遂恢复审理，并于2019年9月27日作出终审判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初15903号民事判决；二、驳回舒某的诉讼请求。

2、2019年10月11日，张某以房屋买卖合同纠纷为由，诉至一审法院，案号为（2019）沪0115民初83894号，张某要求判令舒某还清涉案房屋抵押贷款本息，并将涉案房屋恢复登记至张某名下。该案审理过程中，查明涉案房屋上存在两次抵押，舒某拒绝提前清偿债务，涤除抵押，张某也明确表示不愿意代为清偿舒某的债务。一审法院于2019年12月23日作出判决，认为“当前抵押权未能予以涤除下，张某要求处理无效后果即将产权恢复登记至其名下，不具备产权转移登记的条件。另外，张某提出对另一抵押权的设立存在异议并要求通过诉讼处理的意见，目前尚未完成下，也尚不能明确合同无效后果的处理方向。综上，对张某当前要求恢复涉案房屋产权登记的请求，本院难以支持。张某今后可根据实际情况确定后再行选择主张合同无效的相应后果。”遂判决驳回张某的诉讼请求，张某不服一审判决提出上诉。

同时，张某曾于2020年1月2日诉至一审法院，案号（2020）沪0115民初1529号，要求确认平安财保公司、舒某签订的抵押合同无效，并撤销相应的抵押权登记。一审法院在审理过程中，发现张某不服关联案（2019）沪0115民初83894号的一审判决提出上诉。经审查认为，该案的审理与（2019）沪0115民初83894号民事判决的上诉处理结果直接相关，现该上诉程序尚未结束，故一审法院于2020年4月28日裁定该案中止审理。后针对（2019）沪0115民初83894号的上诉，张某又申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2020年12月7日以（2020）沪01民终9928号民事裁定书准许张某撤回上诉。但一审法院又发现舒某就（2019）沪01民终8358号判决提出申诉要求再审，上海市高级人民法院于2020年10月29日受理了该再审申请，案号为（2020）沪民申2241号，尚在再审过程中。一审法院经审查认为，该案的审理与（2020）沪民申2241号再审处理结果亦直接相关，现该再审程序尚未结束，故一审法院于2020年12月18日裁定该案继续中止审理。2021年2月10日张某撤回该案起诉。一审法院于2021年3月5日再次立案受理张某的起诉，因（2020）沪民申2241号再审案件尚在程序进行中，一审法院依法裁定本案中止审理。上海市高级人民法院于2021年5月31日作出民事裁定，驳回舒某的再审申请。张某于2021年7月5日向一审法院申请恢复审理。

3、2019年1月8日，案外人中航信托股份有限公司（甲方）与舒某（乙方）签订《借款合同》一份，约定借款金额83.9万元，借款用途生产经营，借款期限36个月，本息还款方式36期等额本息。平安财保公司（保险人）出具以甲方及／或其指定的受让人（如有）为被保险人的个人借款保证保险保单，为乙方全部借款本息的99％（含罚息复利等）承担保证保险责任，且保单内容和形式为甲方所接受；保险人要求乙方提供担保的（若有），该等担保已令保险人满意地落实（涉及担保登记的，该等登记已完成并由保险人取得担保权证）；同时，由担保公司为乙方全部借款本息的1％（含罚息复利等）承担担保责任。甲方在发放借款前，乙方同意以投保人的身份向平安财保公司（即保险人）就该笔借款的偿还投保个人借款保证保险，保单的被保险人为甲方。保险期间自所对应借款发放时开始至该笔借款的本金、利息、罚息、费用等全部偿还之日止。保险费用由乙方承担，承保份额为99％。如发生上述个人借款保证保险责任范围内的损失，保险人自向甲方赔偿保险金之日起享有并行使甲方对乙方请求赔偿的权利，该代为求偿权及追索权的范围包括甲方所享有的借款主债权、抵押权、质权及相关附属权益，乙方完全认可前述权益一并整体不可撤销地由甲方转让至保险人（不论乙方该笔借款是否已全部提用），并承诺保险人行使前述代为求偿权时仅需以有关保险赔付证明即可直接向乙方追索（该等赔付证明即视为相关债权转让通知且无需甲方进一步确认），乙方不得再以任何理由提出抗辩，且无条件予以配合。

同日，平安财保公司、舒某之间签订《关于保证保险业务及债务清偿安排之协议书》（编号：DY20181227004812），约定甲方（即平安财保公司，下同）将在乙方（即舒某，下同）书面申请后，基于独立自主原则进行评估和审核。甲方审核通过同意承保的，将安排乙方签署相关保险合同或文件，并在投保手续完备后，以乙方为投保人出具保险单（内容以届时具体出具为准）。甲方要求乙方提供房产抵押作为理赔后债权的担保，若房产抵押没有完成，甲方无法取得他项权利证书，即使核保通过，甲方也可拒绝为乙方承保。本协议约定业务有效期自2019年1月8日至2027年4月18日。受限于每一具体投保申请时之甲方评估审批通过，乙方在本协议项下可向甲方申请的保证保险业务的规模为：累计最高不超过人民币922，900元的保证保险金额。同日，平安财保公司出具《平安个人借款保证保险投保单》，投保单号：DY20181227004812-001，投保人为舒某，被保险人为中航信托股份有限公司。在保单的特别约定栏记载：“……2、投保人拖欠任何一期借款达到80天（含）以上，保险人依据保险合同约定向被保险人进行理赔。保险人理赔后，投保人需向保险人归还全部理赔款项和未付保费。保险人根据《保险法》有关代位求偿权的相关规定代位行使被保险人对投保人请求赔偿的权利。被保险人还应根据保险人的需要向其出具权益转让书。……8、保险人要求投保人提供房产为本保险合同项下债务提供抵押担保的，若房产抵押手续没有完成，保险人无法取得他项权利证书的，即使其他条件审核通过，保险人也可拒绝为投保人承保。”同日，作为前述保险业务的担保，平安财保公司、舒某之间还签订《最高额抵押合同》，约定抵押担保的主合同为2019年1月8日签署的一份《关于保证保险业务及债务清偿安排之协议书》（编号为：DY20181227004812），抵押担保最高本金金额为922，900元。抵押物为本案涉案房屋，建筑面积为65.75m2，抵押物之协议价值为180万元。平安财保公司据此对涉案房屋进行了抵押权登记，登记证明号沪（2019）浦字不动产证明第14002799号。在签署前述协议前，平安财保公司向舒某调取了户口簿、身份证、离婚证（皖宣（2004）字第215号）、不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1083282）等与抵押物即涉案房屋相关信息核实需要的材料，并要求舒某出具了《申请人承诺书》。后因舒某从2020年1月始未正常按期还款，平安财保公司根据《平安个人借款保证保险投保单》（投保单号：DY20181227004812-001）截至2020年5月7日向债权人中航信托股份有限公司代偿本息合计595，145.36元。

4、涉案房屋现仍登记在舒某名下，房地产抵押状况信息显示：抵押权人为兴业银行股份有限公司上海南汇支行，债权数额为45万元，抵押核准日期为2010年9月17日，债务履行期限从2010年9月13日至2030年9月13日；抵押权人为平安财保公司，登记证明号为沪（2019）浦字不动产证明第14002799号，最高额抵押最高债权限额为922，900元，债权发生期限自2019年1月8日至2027年4月18日止，该债权抵押于2019年1月10日予以核准。自2019年12月17日，因（2019）沪0115民初83894号案件，一审法院对涉案房屋进行了司法限制查封。在本案审理过程中，根据张某申请，对涉案房屋进行了轮候保全。