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房屋买卖合同无效了但赠与有效,房子还是要不回来-贵阳专业律师事务所

作者:网站文章发布员 时间:2022-11-04 11:32:46 分类:新闻资讯 浏览:40次
裁判要旨

虽然房屋买卖合同无效,但赠与合同真实有效且已履行完毕,一方无权要求将系争房屋恢复登记至其名下。
诉讼请求
徐某向一审法院起诉请求:
1.确认徐某与李某于2014年5月27日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号:2007125)无效;
2.将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)产权恢复登记到徐某、李某各占1/2产权份额。
一审查明

徐某的女儿赵某1是李某的母亲。

系争房屋原登记于徐某与赵某1名下,2013年4月18日,赵某1死亡,2014年3月6日,李某作为申请人,向上海市浦东公证处申请继承公证,上海市浦东公证处于2014年3月13日出具(2014)沪浦证字第2720号公证书,公证书载明,经查,申请人李某及公证事项的利害关系人徐某、李某均具有民事权利能力及相应的民事行为能力系争房屋产权登记于赵某1、徐某名下,其中,登记于赵某1名下的部分产权份额系李某1、赵某1夫妻共有财产,赵某1死亡后遗有该部分产权中二分之一产权份额;被继承人赵某1的第一顺序继承人是丈夫李某1、女儿李某、父亲赵某2(已于1980年报死亡)、母亲徐某,未发现赵某1留有对系争房屋的遗嘱或遗赠扶养协议,现徐某、李某1均自愿表示放弃继承权,因此,赵某1的上述遗产由李某一人继承。

2014年4月17日,系争房屋的权利人变更登记为徐某、李某,双方各占1/2份额

2014年5月27日,徐某与李某签订《上海市房地产买卖合同》,约定原产权人徐某百分之五十的产权现出售给李某,转让价款50万元,但未约定付款方式和付款期限。

2014年7月15日,系争房屋的权利人变更登记为李某一人。

另查明,2020年,赵某(徐某女儿)向法院申请认定徐某为无民事行为能力人,法院经审理后于2020年7月14日作出(2020)沪0115民特280号民事判决书,判决认定徐某为无民事行为能力人,指定赵某为其监护人。

2020年6月16日,徐某在上海市东方医院(南院)住院,出院记录中记载:入院时主要症状及体征:患者因“记忆力下降伴性格改变10年,加重半月”。

一审判决
一审法院经审理后认为,本案的争议焦点是徐某在2014年签订《上海市房地产买卖合同》时是否无民事行为能力
首先,上海市浦东公证处在2014年3月作出的(2014)沪浦证字第2720号公证书中已明确认定,徐某具有民事权利能力及相应的民事行为能力;其次,(2020)沪0115民特280号民事判决书及2020年6月出院记录,仅能证明徐某在2020年被申请宣告无民事行为一案审理时处于无民事行为能力状态,不能证明2014年徐某即无民事行为能力
综上,法院认定徐某在2014年签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》时具有民事行为能力。因此徐某无权以其无民事行为能力为由要求确认合同无效。李某主张双方是赠与关系,法院结合双方的《上海市房地产买卖合同》中未约定付款方式、付款时间,李某也未实际支付过房价款等情况,确认双方之间成立赠与合同关系。因徐某与李某之间确实不存在买卖合同关系,故双方的买卖合同无效,但赠与合同真实有效且已履行完毕,徐某无权要求李某将系争房屋登记至二人名下。
一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1986年《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定,判决:
一、徐某与李某于2014年5月27日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号:2007125)无效;
二、驳回徐某的其余诉讼请求。
一审案件受理费8,800元,由徐某自行负担。

上诉意见

上诉人徐某上诉请求:撤销一审判决第二项,依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由:徐某在签订买卖合同时并不具备行为能力,对一审法院认定为赠与合同亦不予认可。涉案房屋是徐某名下的唯一房产,至今户口仍在房屋内,无理由将房屋无偿赠与他人。
被上诉人李某辩称,2020年的鉴定报告不能证明2014年徐某无民事行为能力。2014年徐某和李某等人还共同进行过公证,说明2014年徐某有民事行为能力,故徐某的上诉理由不能成立。
二审判决
一审查明的事实,有相关证据予以佐证,本院对一审查明的事实予以确认。
二审中,李某明确表示徐某可以一直居住在系争房屋,保证徐某的居住权。
本案的争议焦点在于:徐某签署系争买卖合同时是否为无民事行为能力。
本院认为,徐某虽于2020年被认定为无民事行为能力,但并不能以此证明徐某于2014年即为无民事行为能力人,故本院难以认定徐某于2014年所实施的民事行为无效。虽双方之间并无买卖合同的对价,但家庭成员间以签订买卖合同但未要求支付对价的行为较为常见,不乏名为买卖实为赠与的实例,本案徐某以买卖的形式将其份额过户给李某,应视为赠与,本院对一审法院所作的认定予以认同。
综上所述,上诉人徐某的上诉理由不能成立,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项、第一百八十二条规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费8,800元,由上诉人徐某负担。

(2022)沪01民终10978号

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