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《购买公有住房委托书》不能视为婚内财产约定,即便登记一人名下仍属夫妻共同财产-贵阳知名律师

作者:网站文章发布员 时间:2022-12-17 10:06:59 分类:新闻资讯 浏览:50次
裁判要旨

    《购买公有住房委托书》仅能表明蒋某1和沈某作为公有住房同住人同意由钱某3购买并取得系争房屋产权,而不能视为钱某3和蒋某1对于婚内财产归属所做的特别约定,更不能仅凭该委托书认定蒋某1放弃其对系争房屋享有的权利。

系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产,性质上属于钱某3、蒋某1共同共有,而处分共有的不动产应当经全体共有人同意。因此,在未经蒋某1同意的情况下,钱某3单独与姐姐钱某梅签订涉案房地产买卖合同并完成房屋产权过户,不能发生房屋产权变动的效果。

诉讼请求

蒋某1向一审法院起诉请求:

1.确认钱某3与钱某梅就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;

2.判令钱某梅配合将系争房屋产权恢复登记至蒋某1名下,产权恢复登记产生的税费由钱某梅负担;

3.判令钱某梅将系争房屋返还给蒋某1;

4.判令钱某梅按每月人民币(以下币种均为人民币)3,000元计算,向蒋某1支付2020年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费;

5.判令钱某梅返还系争房屋内的大床、床头柜、电视柜、衣橱和餐桌,若不能返还家具,则要求赔偿家具、家电及装修折价款共计35,000元。

一审查明 

蒋某1与钱某3系夫妻关系,两人于1998年4月30日登记结婚。

钱某梅系钱某3的姐姐。

1998年5月5日,钱某3向单位提交住房申请报告,载明,兹有本公司财务室钱某3于1998年4月30日已登记结婚,现无婚房,请公司领导照顾解决。

1999年3月10日,上铁电务工程公司出具《住房配售单》,新住房人员情况一栏载明,购房人钱某3,家庭主要成员蒋某1、沈某,新配住房情况XX村XX号XX室,建筑面积30.55平方米,受配人员共三人;调配类型为结婚无房。

1999年3月12日,钱某3、蒋某1、沈某签订《购买公有住房委托书》,载明,经原已购公有住房的产权人与本户同住成年人协商一致,系争房屋确定为钱某3个人所有,经约定的所有权人同意委托上海A有限公司代为办理购买公有住房的一切手续。同日,上铁电务工程公司与钱某3签订《上海市公有住房出售合同》,由钱某3购买系争房屋产权。

1999年12月8日,钱某3经核准登记为系争房屋产权人。

2020年5月17日,钱某3与钱某梅签订《上海市房地产买卖合同》,约定由钱某梅购买系争房屋,房地产转让价款共计1,200,000元,双方确认2020年8月16日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

2020年5月23日,钱某梅经核准登记为系争房屋产权人。

2020年6月4日,钱某梅与上海B有限公司签订《资产管理服务合同》,将系争房屋交由上海B有限公司管理运营,管理期间自2020年6月12日至2026年2月21日,每月收益3,000元。

2020年12月23日,钱某3因病去世,其父亲钱某2、母亲何某已先于其去世。

本案第一次庭审中,蒋某1向一审法院提交其与钱某3 2019年8月15日至医院接受人类辅助生殖技术的病案资料,相关资料载明,诊断结论为原发不孕,无冷冻精液,男方因素无精子症,其他因素高龄。第一次庭审后,蒋某1向一审法院提交妇产医院超声医学影像报告单、新生儿出生记录、住院病案首页、出生医学证明及户口本。其中新生儿出生记录载明,母亲姓名蒋某1,第3胎3产,出生日期2021年5月6日,性别女。出生医学证明记载,新生儿姓名钱某1,性别女,出生时间2021年5月6日,母亲姓名蒋某1,父亲姓名钱某3。户口本记载,户主姓名蒋某2,女儿蒋某1,外孙女钱某1。一审法院依法追加钱某1作为共同原告参加诉讼并再次开庭审理。一审庭审中,钱某1的法定代理人蒋某2表示,钱某3、蒋某1结婚多年一直未有生育,做试管婴儿也没有成功,后来通过代孕手段生育了钱某1,钱某3、蒋某1并非钱某1生物学上的父母,钱某1也非蒋某1怀孕生育,现有证据无法证明钱某1是钱某3的继承人,故本案中钱某3的唯一继承人为蒋某1,要求将系争房屋产权恢复至蒋某1名下,并要求变更钱某1为第三人参加诉讼。

一审庭审中,蒋某1还向一审法院提供以下证据:1.蒋某1的残疾人证,证明蒋某1智力残疾三级,为限制民事行为能力人;2.蒋某1与钱某3婚礼照片,证明系争房屋内原有家具装修情况。钱某梅针对上述证据表示,证据1真实性无异议;证据2真实性无异议,但与本案不具有关联性。

钱某梅还表示,房地产买卖合同约定的房款并未实际支付。

一审判决
一审法院认为,本案的争议焦点为系争房屋是否为钱某3的个人财产,钱某3与钱某梅就系争房屋所签的房地产买卖合同是否有效。对此,一审法院做如下分析。
首先,关于系争房屋是否为钱某3的个人财产。系争房屋取得及购买产权均发生于钱某3与蒋某1夫妻关系存续期间。钱某梅主张该房屋为钱某3个人财产的主要依据是钱某3、蒋某1以及沈某签订的《购买公有住房委托书》。系争房屋原为公有住房,根据本市关于公有住房购买产权的相关规定,购买公有住房产权需取得户内成年同住人的书面同意。虽根据1999年的相关房改政策,购买公有住房产权既可登记为一人名下,也可登记为二人以上共有,但钱某3与蒋某1、沈某协商后确定房屋登记在钱某3一人名下,并不代表房屋系钱某3个人财产。该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件,并非钱某3、蒋某1对于婚内财产归属所做的约定。在无其他证据证明钱某3、蒋某1就系争房屋产权归属存在特别约定的情况,该房屋仍属于钱某3与蒋某1的夫妻共同财产。钱某梅关于该房屋属于钱某3个人财产的相关意见与事实不符,一审法院不予采纳。
其次,关于钱某3与钱某梅签订的房地产买卖合同是否有效。结合前述分析,系争房屋为钱某3与蒋某1的夫妻共同财产,钱某梅作为钱某3的姐姐,对此应当明知。钱某梅、钱某3未经蒋某1同意,擅自将系争房屋产权过户至钱某梅名下,侵犯了蒋某1的合法权益,双方签订的房地产买卖合同应为无效。钱某梅还主张其系受赠与取得房屋产权,并未支付对价,故其亦不构成善意取得。
合同无效后,因合同取得的财产应当返还,房屋产权亦应当恢复登记至原有状态。鉴于房屋原产权人钱某3已经去世,故系争房屋产权应当恢复登记至钱某3继承人名下。钱某3的父母已先于其去世。蒋某1提供的出生医学证明上虽然记载钱某1的父亲为钱某3,但其自述钱某1并非其所生育,钱某3与其亦非钱某1生物学上的父母,且新生儿出生记录上关于母亲生育情况的记载也与蒋某1此前提供的相关病案资料及庭审陈述相互矛盾。钱某1的户籍资料也无法反映出其与钱某3的身份关系,故仅凭现有证据,一审法院难以认定钱某1系钱某3的继承人。钱某1日后若有相应证据,可另行主张权利
综上,一审法院认定钱某3的继承人为蒋某1一人。蒋某1要求钱某梅返还系争房屋,并将房屋产权恢复登记至蒋某1名下,相关诉请一审法院予以支持。恢复产权产生的税费由钱某梅负担。钱某梅于2020年5月23日登记成为房屋产权人,并于2020年6月4日将系争房屋对外出租,每月租金3,000元。现蒋某1要求钱某梅按每月3,000元计算,支付系争房屋自2020年6月1日起至实际返还之日止的房屋占用费,相关诉请一审法院予以支持。
关于系争房屋内的家具、家电及装修情况,蒋某1仅提供其与钱某3结婚时的照片为证,而两人结婚至今已有二十多年,该照片无法证明房屋交付钱某梅时的家具、家电及装修情况。现钱某梅自认房屋内尚有餐桌和衣柜,故其应将该两样物品一并返还。至于蒋某1要求返还其他家具以及赔偿家电、装修折价款的诉讼请求,因缺乏相应证据,一审法院不予支持。
一审法院判决:
一、钱某3与钱某梅就上海市普陀区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;
二、钱某梅于判决生效之日起十日内,将上述房屋产权恢复登记至蒋某1名下,所涉税、费(如有)由钱某梅负担;
三、钱某梅于判决生效之日起十日内,将上述房屋及房屋内的餐桌、衣柜返还给蒋某1;
四、钱某梅于判决生效之日起十日内,按每月3,000元计算,向蒋某1支付2020年6月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费;
五、驳回蒋某1的其他诉讼请求。

上诉意见

钱某梅上诉事实和理由:
一、一审判决认定事实错误。上海市普陀区XX村XX号XX室房屋(以下简称“系争房屋”)为钱某3个人财产,理由如下:
首先,钱某3、蒋某1、沈某签订的《购买公有住房委托书》载明,三人协商一致同意系争房屋确定为钱某3个人所有,一审法院认定该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件,并非钱某3、蒋某1对于婚内财产归属所做的约定,没有事实依据。
其次,本市关于公有住房购买产权的相关规定分为“94方案”及“94后方案”,钱某3于1999年3月购买系争房屋产权,理应适用“94后方案”,即同住人协商确定购房人,购房人拥有房屋产权,可申请共有产权;即便适用“94方案”无法申请共有产权,同住人也应当在诉讼时效内主张房屋产权,而无论是蒋某1还是沈某,均未在最长诉讼时效期间内主张过共有权利。
最后,即便按照一审判决的逻辑,即该委托书只是钱某3、蒋某1、沈某为购买产权向相关单位提交的成年同住人同意的书面证明文件,也存在遗漏审查沈某权利的问题,逻辑上无法自洽。
二、一审判决适用法律错误。
首先,本案名为买卖,实为赠与,蒋某1并未提供证据证明相应赠与行为或买卖行为存在法定无效情形,应当承担举证不能的法律后果。
其次,即便系争房屋被认定为夫妻共同财产,钱某3仍有权处分其产权份额,该赠与行为部分有效,钱某梅可以取得钱某3所有的产权份额。
最后,即便涉案房地产买卖合同被认定为无效,钱某梅也不应当被认定为存在过错,不应当承担房屋恢复登记的税费及房屋占用费。
蒋某1辩称,请求驳回上诉,维持原判。系争房屋是钱某3与蒋某1的婚房,钱某梅趁钱某3重病之际逼迫钱某3至房地产交易中心将系争房屋过户,蒋某1对此一无所知,请求法院维护蒋某1的合法权益。
钱某1未作述称。
二审判决
本院经审理查明,一审查明事实属实,本院予以确认。
本院认为,关于系争房屋的权属问题。从房屋来源看,系争房屋是钱某3在与蒋某1结婚后受配所得公有住房,后由钱某3出面购买公有住房产权,因系争房屋调配和购买产权均发生于钱某3与蒋某1夫妻关系存续期间,一审法院据此认定系争房屋为钱某3与蒋某1的夫妻共同财产,并无不当,本院认同。
钱某梅上诉主张该房屋为钱某3个人财产的主要依据是钱某3、蒋某1和沈某共同签署的《购买公有住房委托书》。然,该委托书仅能表明蒋某1和沈某作为公有住房同住人同意由钱某3购买并取得系争房屋产权,而不能视为钱某3和蒋某1对于婚内财产归属所做的特别约定,更不能仅凭该委托书认定蒋某1放弃其对系争房屋享有的权利。因此,钱某梅主张涉案房屋为钱某3个人财产的相关上诉意见,本院不予采纳。
关于系争房屋过户行为的效力。结合前述分析,系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产,性质上属于钱某3、蒋某1共同共有,而处分共有的不动产应当经全体共有人同意。因此,在未经蒋某1同意的情况下,钱某3单独与钱某梅签订涉案房地产买卖合同并完成房屋产权过户,不能发生房屋产权变动的效果。
至于钱某梅上诉主张其构成善意相对人的意见,本院分析如下:首先,系争房屋为钱某3与蒋某1婚姻关系存续期间取得,依法属于钱某3与蒋某1的夫妻共同财产,钱某梅作为钱某3的姐姐,对此应当明知。其次,钱某梅主张本案名为买卖、实为赠与,并确认其实际未支付涉案房地产买卖合同中约定的房款。因此,钱某梅不属于善意受让人,本案情形亦不构成善意取得。
据此,钱某梅主张其已取得系争房屋产权或部分产权份额,无事实和法律依据,本院不予采纳。因蒋某1就本案争议的发生并无过错,一审法院判令相关过户税费由钱某梅负担,亦无不当;钱某梅就税费负担所提上诉意见,也缺乏事实和法律依据,本院亦不予采纳。钱某梅登记为系争房屋产权人后,将系争房屋出租并收取租金,该利益的取得没有法律根据,现蒋某1要求钱某梅按照出租系争房屋的租金标准支付房屋占用费,于法有据,一审法院予以支持,也无不当。
关于涉案房地产买卖合同的效力。诚然,如钱某梅所主张,钱某3的无权处分行为并不直接构成导致该合同无效的事由,但钱某梅亦认可钱某3与钱某梅之间并不存在房屋买卖的合意,而根据相关法律的规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。因此,一审法院认定涉案房地产买卖合同无效,可予维持。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
(2022)沪02民终3505号

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