同居恋人买房一方出资登记对方名下，是借名还是赠与?

裁判要旨W实际出资支付了案涉房屋的首付款及部分贷款，登记在C名下。C虽主张案涉房屋系由W赠与，但未能提交相应的证据予以证实，而W转账时均备注为“借款”以及对此之说明，结合案涉房屋购买时W名下确有两套房产、W以其经营的个体工商户进行贷款并出售其一套房产获取资金的事实，法院认定W主张借名买房较之C所主张的赠与更具有合理性并无不当。

另外，从双方的微信聊天记录来看，C对W所称的借名买房以及将售房款还给W之事并未予以否认。

综合上述事实，法院认定双方之间成立借名买房的合同关系具有事实及法律依据，C主张赠与依据不足，不予支持。

在案涉房屋已被C出售的情况下，法院根据W对案涉房屋实际支付金额、C自认的出售价格等因素，酌定C应向W返还购房首付款及月供贷款共计1375487元。

诉讼请求

W向一审法院起诉请求：

1、判令C向W归还购买房屋的首付款1089999.6元、月供406000元，合计1495999.6元；

2、由C承担本案诉讼费用（案件受理费、保全费）。

一审查明 

W与C于2010年至2022年5月期间为同性恋人。

2019年6月13日至2020年1月12日，W分12笔共计向C支付了1500000元，备注均为“借款”。一审庭审中，W认可C向W转款450000元，并主张相互抵扣后W向C共计支付了1050000元。

2019年11月30日，C与某某房地产开发有限公司签订《认购书》，约定C认购房屋一套，自愿缴纳100000元定金，需于2019年12月13日前支付首期款727143元，于2019年12月10日前办理按揭手续或付清余款。某某房地产开发有限公司向C开具收据，显示于2019年11月30日、2019年12月3日、2020年1月12日分别收到C50000元（W主张该50000元为服务费）、100000元、607643元。

2020年10月1日，W向案外人某某置业有限公司支付200000元。2020年11月28日至12月1日，W分四次向C共计支付406000元。一审庭审中，C认可收到了该部分转款，但主张该款不是用于还贷，而是存在其他的赠与关系，因为双方是恋人。

2021年1月4日，C（作为买受人）与案外人某某置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定C购买房屋，总价款为3599996元，签订本合同前，买受人已支付100000元定金，买受人应在2021年1月5日前支付首期房款1089996元，余款2510000元贷款支付等。2021年4月29日，C与某乙银行股份有限公司武汉分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定C贷款2510000元用于购买上述正荣房屋。贷款借据显示，放款日期为2021年4月29日，借款金额为2510000元，贷款执行年利率为5.68%。后，上述房屋登记于C名下，共有情况为单独所有。C提交的贷款还款账单显示，2021年6月15日至2023年6月15日共计偿还贷款本息368480.89元，并于2023年7月14日提前还款2449493.02元。随后，该房屋被出售给了案外第三方。

2023年7月12日，W以要求确认上述房屋归其所有，并由C配合办理产权变更登记手续等为由，诉于一审法院。后因C将该房屋出售，W遂变更其诉讼请求，要求C支付上述房屋的购房款。

一审另查明，一审庭审中，W称C将上述房屋出售给案外人的房屋买卖合同于2023年7月19日签订，于2023年7月20日办理过户，售价为2500000元；C则称过户时间是2023年7月20日，出售价是3310000元，但房屋买卖合同签订的时间是2023年6月份。

一审还查明，一审庭审中，C称W为弥补C，所以向C赠与2套房产，但双方是口头交流提到的，对该赠与的事实并无书面证据证明。

一审再查明，根据W提供的不动产登记结果查询告知单，W名下曾单独所有位于万科房屋，权证号为第0**5号，于2020年10月14日注销权证，注销原因为转移登记。2019年5月21日，案外人W文体用品经营部（作为借款人，经营部经营者为W）与中国建设银行股份有限某支行（作为贷款人）签订《小微企业抵押快贷借款合同》，W与该行签订《小微企业抵押快贷最高额保证合同》和《最高额抵押合同》，其中约定W将万科房屋抵押给该银行。2020年8月20日，W与案外人周某签订关于该万科房屋的买卖合同，将该房屋出售给了案外人周某。另，W名下还单独所有位于**栋**单元**层**号的房屋。

一审再查明，W还提交了C的社会保险缴纳情况查询单，显示2020年7月至2022年3月C的缴费单位名称为某某社保处流动人员专户；2022年5月C的缴费单位名称为某某科技集团股份有限公司分公司。W提交前述证据是为了证明C自2022年5月与W分手后才外出工作，此前一直未工作。

一审再查明，2022年4月，W、C曾通过微信、电话沟通案涉房屋事宜，但未果。

一审再查明，C提供了微信支付截图、维修基金发票、税票等，用以证明其交纳了房屋的物业费、专项维修基金、契税共计66448.79元。W对该等证据的真实性认可，但对证明目的不认可。

一审再查明，证人王某出庭作证称：1、其于2003年认识W，于2012年通过W认识C，知道W、C之间是同性恋人；2、认识C的十来年间，C一直处于无业状态，没有稳定的收入；3、知道是W借C的名义买的房子，但买的房子怎么处置不知情，当时只知道W买的房子是给她爸妈住的，实际上这个房子买了后怎么处理的不清楚；4、关于首付款和贷款，是W卖了自己的房子，再借了点钱付的房屋的首付款。

一审判决

一审法院认为，从本案查明的事实看，W有关其借C名义购买案涉房屋的主张成立。主要理由是：

1、本案中，2019年6月至2020年1月W向C支付了1050000元；于2020年10月1日W向某某公司支付了200000元；于2020年11月28日至12月1日W向C支付406000元。C在答辩时亦认可W以向C转账和向某某公司转账的方式支付首付款及房贷的事实，故足以认定案涉房屋的首付款和部分贷款系由W的资金实际支付。

2、W主张系为了规避贷款政策而向C支付资金，借用C名义买房，而C则主张系W将房屋赠与C，但结合W在2019年至2020年1月向C转账和在2020年10月1日向某某公司付款时，W名下确有两套位于某市的房屋，W在2019年至2020年1月向C转账1500000元时均备注为“借款”以及证人证言等事实，一审法院认定W有关主张借名买房的证据的证明力明显大于C有关主张赠与的证据的证明力。

3、W有关为了规避贷款政策而向C支付资金，借用C名义买房的主张符合常情常理；而结合W系以其经营的个体工商户贷款买房，后又出售其持有的一套住房还贷等事实，一审法院认定C有关W通过借款、卖房还款等获得资金，然后买房赠与给C甚至赠与2套房屋的主张明显有违常理。

4、W、C均认可在购买案涉房屋时双方为同性情侣关系，基于特殊的情感关系，双方借名买房时因为信任未签订书面借名合同亦符合常理。综上，一审法院认定W、C之间成立借名买房的合同关系，故本案应为合同纠纷。

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。W、C在履行案涉借名买房合同的过程中，C于2023年将案涉房屋出售给了案外第三方，案涉借名买房合同事实上已无法继续履行，C应将W支付的相应购房款返还给W。结合W支付的首付款1089996元和月供贷款406000元（共计1495996元），以及C自认的出售房屋的价格、出售案涉房屋发生的贬值等事实，一审法院酌定C应向W返还购房首付款及月供贷款共计1375487元（3310000元／3599996元×1495996元）。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定，一审法院判决：C于判决生效之日起十日内向W返还购买房屋的款项共计1375487元。

上诉意见

C上诉事实与理由：

一、一审法院认定事实错误。

首先，关于W主张的其曾向某某置业公司支付的20万元不实，该房子的购房款全部由C的账户支付至某某置业公司。C分别于2020年10月1日转账10万元，2020年10月29日转账26万元、9996元、2020年12月1日转账72万元，总计1089996元。且开发商也明确表示未收到W转账的20万元。

其次，一审法院作出判决所依据的常理并非是合乎逻辑的常理。C与W相识十余年，系十二年的同性情侣关系，双方在此期间感情一直非常深厚。如果双方是异性情侣，早已谈婚论嫁。但事实情况是双方是同性，无论是在C的亲朋好友之间，还是社会舆论上，双方的感情都饱受争议、质疑和不理解。C在与W恋爱期间饱受巨大的精神压力和折磨。双方在客观上没有办法获得结婚登记等法律认可的关系证明，双方的关系无法受到法律的保护，也无法获得亲朋好友的见证及祝福。这段感情可以说是举步维艰，比起普通的异性恋爱关系来说，毫无保障可言。与此同时，C家里父母开始逼婚，希望自己的女儿有一个幸福的婚姻，C顶着巨大的压力与W继续交往。正因为如此，在双方感情和睦的情况下，W为表明自己长期和C维持良好的感情的意愿和决心，遂将两套房子赠与给C，给C一定的信心来面对将来可能会遇到的风险。正是因为双方这种特殊的关系，所以W赠与C房屋的行为才符合常理，而并非一审法院所认为的常理。而且，在双方感情尚未破裂之前，W也并未对赠与行为提出过任何形式的异议，包括起诉或者私下协商等。现在突然起诉就是因为W移情别恋他人，基于反悔，所以将C诉至法院要求返还购房款。

再次，借名买房合同，是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义购买房屋并将房屋登记在出名人名下，双方对房屋归属与过户登记等事项进行约定的合同。本案中，W认为C系代持案涉房屋，W应当提供借名买房或房屋代持的约定合意、借名买房合同或者房屋代持合同等相关证据予以证明，但W并未提供任何直接或者间接的证据证明双方之间有明确的房屋代持的合意、也未提供书面的借名买房合同或房屋代持合同等证据证明双方之间存在借名买房或者房屋代持的事实。且W若仅是借名买房，应当妥善保存房屋产权证书、发票、交房资料等原件，自行承担房屋交付后的契税、维修基金及物业费等必要费用，并实际占有案涉房屋。但上述材料和费用实际由C保存和承担，C实际占有、使用案涉房屋并享有处分权，W对此在分手后长达一年多的时间内亦未提出异议，足以认定C通过W的赠与行为完全取得了案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”、第六百六十条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”以及第六百六十三条：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使”之规定，且赠与合同属于实践性合同，办理产权证及实际占有视为赠与合同的成立及生效，双方之间的赠与合同关系已经合法成立并生效，案涉房屋的权属关系已经明确；C也并不存在严重侵害W及其近亲属的合法权益、不履行扶养义务等可撤销情形，且C与W之间也不属于婚约纠纷，双方均为同性，无法结婚，所以也并不符合以结婚为目的赠与的情形，W无权要求返还。

综上，一审法院在W严重缺乏定案证据的情况下，认定C与W之间系借名买房系属于严重的事实认定错误。其过于超出自由裁量权的范围去依据常理作出有利于W的判决的行为严重违反以事实为依据、以法律为准绳的原则。

二、一审法院基于错误的事实认定适用法律错误。法院应当结合案件客观事实，按照相关法律规定依法判案，但本案中，一审法院忽视客观实际情况，适用《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十五条之规定进行判决，属于严重的法律适用错误。C与W之间的赠与合同关系已经合法成立并生效，案涉房屋权属明确，C也并不存在撤销赠与的情形。且C与W之间也不属于婚约纠纷，双方均为同性，无法结婚，双方也并不符合以结婚为目的赠与的情形，W无权要求返还，一审法院法律适用错误。

W辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

二审判决

二审中，C向本院提交了如下证据：证据一：W与案外人存在不正当关系证明，拟证明W在与C恋爱期间与他人保持不正当关系。证据二：中国建设银行个人活期账户全部交易明细，拟证明在2019年6月13日至2020年1月12日期间，C共计向W支付了2454120元。证据三：C与案外人某某置业有限公司之间的微信聊天记录，拟证明W并未向案外人某某置业有限公司支付200000元。经质证，W对上述证据均不予认可。本院经审查认为，C提交证据一与本案争议事项无涉，证据二存在交易明细不全，证据三无法确定聊天相对方的身份，故对上述证据，本院均不予采信。

经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。

二审中，W陈述其向C支付的1500000元备注为借款是因为W通过抵押万科城的房子进行的经营贷，经营贷按规定不能流入房地产，如果不备注为借款，可能会被银行认为该款项直接进入房地产。

二审另查明，W在一审提交的证据十三即2022年4月28日其与C之间的微信聊天记录载明：W：用你的名字投资的那两套房子，我知道你没有还款能力，原来你没有出钱，那以后我也不会要你承受还款压力，毕竟买那两套房子投资是我们共同的决定。接下来的贷款我会继续还，不会把压力转嫁到你身上。你说交房以后，把房子卖了，把钱都还我，我只要我付的首付还有贷款、利息什么的，房价涨了的收益都给你。C：现在为什么要跟我谈这个？你是不相信我会把钱给你吗。C对该证据的真实性和合法性亦予以认可。

本院认为，针对C的上诉请求及理由，本院评判如下：

根据查明的事实，W向C直接转账共计1456000元，W向某某公司支付200000元，C在一审答辩时对W以向C转账和向某某公司转账的方式支付案涉房屋首付款及房贷的事实予以认可，故一审法院认定W实际出资支付了案涉房屋的首付款及部分贷款并无不当。

C虽主张案涉房屋系由W赠与，但未能提交相应的证据予以证实，而反观W于2019年至2020年1月期间向C转账1500000元时均备注为“借款”以及对此之说明，结合案涉房屋购买时W名下确有两套房产、W以其经营的个体工商户进行贷款并出售其一套房产获取资金的事实，一审法院认定W主张借名买房较之C所主张的赠与更具有合理性并无不当。

另外，从双方于2022年4月28日的微信聊天记录来看，W明确表示“用你的名字投资的那两套房子”“你说交房以后，把房子卖了，把钱都还我，我只要我付的首付还有贷款、利息什么的，房价涨了的收益都给你”，而C则回复“现在为什么要跟我谈这个？你是不相信我会把钱给你吗”从上述内容来看，C对W所称的借名买房以及将售房款还给W之事并未予以否认，只是表明“你是不相信我会把钱给你吗”。

综合上述事实，一审法院认定双方之间成立借名买房的合同关系具有事实及法律依据，本院予以确认。C主张赠与依据不足，本院不予支持。在案涉房屋已被C出售的情况下，一审法院根据W对案涉房屋实际支付金额、C自认的出售价格等因素，酌定C应向W返还购房首付款及月供贷款共计1375487元并无不当。

综上，C的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2024）鄂01民终15928号 合同纠纷

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