贵阳某某置业有限公司、黄某商品房销售合同纠纷二审民事判决书-莫虎律师

文书正文

审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院

文书类型：民事判决书

案号：（2019）黔01民终3425号

当事人信息

上诉人（原审原告）：贵阳**置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云城尚品A3-3组团19栋数字内容产业园。统一社会信用代码：91520113356397467H。

法定代表人：任*军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴*贵，贵州匠心律师事务所 律师。

委托诉讼代理人：陈*妍，贵州匠心律师事务所 律师。

被上诉人（原审被告）：黄*，女，****年**月**日出生，汉族，住重庆市壁山县。

委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所 律师。

委托诉讼代理人：程*文，女，****年**月**日出生，汉族，住重庆市壁山县。

原审第三人：贵阳大*房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区龙井路289号（艳山红政府办公楼5楼）。统一社会信用代码：91520113050846266T。

法定代表人：张*，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘*莎，女，****年**月**日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。

审理经过

上诉人贵阳**置业有限公司（以下简称云城置业）因与被上诉人黄*及原审第三人贵阳大*房地产开发有限公司（以下简称大川公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初4364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

上诉人诉称

云城置业上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审提出的诉讼请求。或将案件发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了通知义务，相关函件应视为已送达。因被上诉人原因导致邮件未签收，相关责任应由其承担；2、上诉人系依据合同法第九十三条有关约定解除的规定，以及《商品房买卖合同》第十条的约定行使解除权，但一审法院却适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条中有关法定解除权行使期限的规定作为判决依据，应属错误。

被上诉人辩称

被上诉人黄*答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

第三人述称

原审第三人大川公司陈述称，案涉项目的权利义务已转让给上诉人，本案与我方无关。

云城置业向一审法院起诉请求：一、判令解除《商品房买卖合同》（编号：DCA***604）；二、判令被告配合原告办理注销位于云城尚品**组团**幢1单元26层房屋的《商品房买卖合同》（预售备案合同登记号：Y1*05*110）的备案登记手续，并承担相应的费用；三、判令被告向原告支付违约金23300元；四、本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明

一审法院查明，被告与第三人大川公司于2015年6月18日签订《商品房买卖合同》，被告黄*系买受人，购买大川公司开发的位于贵阳市××街××组团××房。合同第八条约定：“采取贷款方式付款。买受人以〖银行按揭〗付款的，应于本合同签订之日起向出场人交付首期房款（小写）155759元，余款（小写）23300元以〖银行按揭〗支付。买受人应在接到出卖人或贷款人书面通知后3日是内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”；合同第十条约定“逾期付款责任买受人未按照时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万元分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”。被告按照合同约定于2015年6月19日支付房款155759元和维修资金、燃气开通费、有线电话开户费、预告登记费等共计11110元。后因大川公司自身的原因，该楼盘未能继续，导致双方合同未能继续履行。原告于2017年7月13日在《法制日报》上刊登公告，内容为“贵阳**置业有限公司于2016年7月29日成功受让原贵阳大*房地产开发有限公司‘大川白金城’项目整体资产，正式更名为‘云城尚品’项目。请尚未办理合同主体变更及房款相关手续的业主尽快到云城尚品营销中心办理”，2017年2月16日、12月22日，原告以云城置业公司的名义寄出要求被告自通知书寄出之日起七日内到该公司营销中心办理剩余房款缴纳等事宜的通知函，但经一审法院核实未查到相关邮寄送达信息，且在通知函中原告均未告知被告其已全面接盘的事实。2017年11月，北京市中银行（贵阳）律师事所务寄出要求被告收到函件后七日内主动与原告联系办理付款事宜的律师函，但邮寄信息为退回妥投，在该份律师函中同样未告知原告已全面接盘的事实。上述三份函件的寄出地址均为“重庆市壁山县壁永路53号2幢2单元3-2”，收件人为黄*手机181××××8879”。另查明，被告黄*因涉嫌犯组织卖淫罪于2017年6月29日被贵阳市公安局南明分局刑事拘留。现原告诉至法院，诉请如前。

一审法院认为

一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应依约履行各自的义务。本案中，被告黄*于2015年6月18日作为买受人与第三人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，被告按照合同约定履行了部分义务，第三人及原告均认可该合同，该合同不违反法律规定，合法有效，故双方应按合同约定履行各自的义务。合同第八条约定被告的付款方式为银行按揭付款；合同第十一条约定的第三人交付房屋的时间为2016年10月30日。被告按照合同约定履行了首期付款义务，后该楼盘因故烂尾，第三人和被告双方均未按合同履行各自的义务。原告于2016年7月份接收该楼盘后，承接了第三人大川公司相关的权利和义务，但向公众公布时间为2017年7月13日。原告举证证实分别于2017年2月16日、11月、12月22日通过邮件形式通知被告支付剩余房款及办理手续，但其提供的快递邮件，经法院核实未查到相关邮寄交付的信息，且被告黄*于2017年6月29日因涉嫌犯罪被关押，因客观情况不能收到原告之后所寄出的相关函件，且被告是与第三人大川公司签订的合同，原告发出的上述函件均未告知被告该楼盘的转让信息，故原告提供的证据不能证实被告已收到原告发出的通知函和律师函，并知道该楼盘转让给原告及原告有权要求被告按照合同约定履行义务的事实。原告现据此要求与被告解除合同的主张，经查，原告没有证据证实其履行了告知义务，被告因涉嫌犯罪被关押，客观上不能收到被关押后的相关函件，原告于同年6月28日即向法院提起诉讼解除合同，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定“逾期付款责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，原告提出解除合同的诉请尚未超过法律规定的三个月的合理期限，解除合同的条件未成就，故对原告的诉请，法院不予支持。原告提出要求被告支付违约金23300元的诉请，因法院未支持解除合同的诉请，故该诉讼请求，法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告贵阳**置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币382元（由原告贵阳**置业有限公司预交），由原告贵阳**置业有限公司负担。

二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，2016年7月11日，大川公司与云城置业签订《贵阳大川·白金城项目整体资产转让协议》，约定：大川公司将贵阳大川·白金城房地产项目整体转让给云城置业。另外，二审审理中，被上诉人黄*明确表示对大川公司将案涉《商品房买卖合同》的权利义务一并转让给云城置业予以同意。

本院认为，本案中，虽然大川公司于2016年7月11日将案涉房地产项目整体转让给上诉人云城置业，但是，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”、第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”、第八十九条：“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”的规定，本案所涉《商品房买卖合同》中大川公司的权利义务概括转移给云城置业则必须经被上诉人黄*同意。而上诉人一审中仅提交了其于2016年7月在《法制日报》上刊登的通知签约业主项目转让及办理合同主体变更事宜的公告，但并未提交案涉合同权利义务的概括转移已经被上诉人同意的证据。因此，在本案诉讼前，上诉人云城置业对案涉《商品房买卖合同》权利义务的概括转移并未依法完成，其此时并非该《商品房买卖合同》的适格主体，因此，其无权根据该合同的相关约定行使催告和解除合同的权利。综上所述，一审判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

本案裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费382元，由上诉人贵阳**置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　罗晓珊 审判员　　黄　新 审判员　　田　勇二〇一九年七月八日书记员　　刘世霞

来源：中国裁判文书网