姜某勇与中天某某集团贵阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书-莫虎律师

文书正文

审理法院：贵阳市云岩区人民法院

文书类型：民事判决书

案号：（2019）黔0103民初7963号

当事人信息

原告（反诉被告）：姜*勇，男，汉族，****年**月**日出生，住贵州省织金县。

委托诉讼代理人：莫虎，贵州诚合律师事务所 律师。

被告（反诉原告）：中天**集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。

法定代表人：李*。

委托诉讼代理人：胡*琪，公司员工。

审理经过

原告（反诉被告）姜*勇诉被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天贵阳房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜*勇及其委托诉讼代理人莫虎、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人胡*琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

本诉原告姜*勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）已付款832803元（包括首付款816478元、维修基金16325元）及相应利息37031元；3、判令本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2018年6月，原被告（反诉原告）双方签订《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买云岩区渔安安井未来方舟G*组团负*号的房屋，建筑面积为56.77平方米，套内建筑面积为54.33平方米，单价每平方米30047.45元，总价款1632478元整。合同第八条付款方式及期限为买受人采取银行按揭贷款方式付款，首付款为816478元，余款816000元，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。双方签订合同后，原告（反诉被告）已支付了832803元（包括首付款816478元、维修基金16325元），后因无法办理贷款，导致原告（反诉被告）不能支付剩余款项，原告（反诉被告）多次与被告（反诉原告）协商解除合同事宜，被告（反诉原告）均无理拖延。

被告辩称

被告（反诉原告）辩称：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：由反诉被告购买反诉原告涉案房屋，总价款为1632478元，反诉被告于合同签订之日向反诉原告支付首期房款816478元，余款816000元以银行按揭支付。因反诉被告的原因导致未能获得贷款的，反诉原告同意反诉被告在收到书面通知之日起3日内，支付不足款项，并承担合同第十条约定的违约责任，否则，反诉原告有权按合同第十条约定解除合同并追究反诉被告违约责任。合同生效后，反诉被告向反诉原告支付了首期房款，但因反诉被告原因，导致未能获得银行贷款，尚欠反诉原告816000元房款未支付，此前，反诉原告曾催促反诉被告支付余下房款，但反诉被告至今仍未履行。根据《商品房买卖合同》第十条及补充协议的约定，反诉被告已构成违约。故提出反诉请求，请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SY4019）及《商品房买卖合同》补充协议；2、请求判决反诉被告向反诉原告支付违约金81600元；3、请求判决反诉被告协助反诉原告办理云岩区渔安安井未来方舟G*组团负*层*号房屋的《商品房买卖合同》备案登记（Y1805**55）的注销手续；4、请求判决在注销完毕云岩区渔安安井未来方舟G*组团负*层*号房屋的《商品房买卖合同》备案登记手续后15个工作日内，反诉原告才应退还反诉被告已付房款；5、请求判决诉讼费由反诉被告承担。

本院查明

本院经审理认定以下事实：2018年6月27日，姜*勇作为买受人，与中天贵阳房开作为出卖人就中天贵阳房开开发的位于本市渔安安井片区未来方舟G*组团负*层*号房屋签订《商品房买卖合同》，主要约定，该房屋规划用途为商业，建筑面积56.77平方米，套内建筑面积54.33平方米。房屋按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米30047.45元，总价款1632478元。第八条付款方式及期限约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计816478元，余款816000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息”；第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款……”

同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议三约定：“三、双方同意本合同第八条补充如下：（一）关于以贷款方式付款的约定：2、若买受人选择银行按揭支付余款的，买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同等相关文件，并根据银行要求提供银行按揭贷款所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任……3、买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如因买受人原因导致银行、公积金中心拒贷或批准的贷款额低于买受人的申请金额，则剩余购房款买受人应在银行、公积金中心最终审批之日起三个日历日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按逾期未付款10%向出卖人支付违约金……”。补充协议第十五条、其他约定：2、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。“合同当事人”项下约定的通讯地址及买受人所提供的身份证地址可作为诉讼/仲裁文书的送达地址。如出现买受人提供地址或身份地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务……4、关于解除合同的补充：（4）本合同因法律规定或约定解除的，买受人应配合出卖人办理完毕本合同本案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，出卖人在签署各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人且扣除买受人应承担违约金及费用后的15个工作日内退还买受人已付款项……5、关于单方解除合同的特别提示：（3）买受人未按照合同约定时间付清完毕全部购房款项的，应按照合同第十条承担违约责任。买受人逾期付款超过90日起五年内，无论买受人是否进行催告，出卖人均享有单方解除合同的权利。”。

后，中天贵阳房开向姜*勇发送《贷款办理告知书》，载明：“尊敬的姜*勇显先生/女士：您购买了中天未来方舟G*组团负*层*号房屋，于2018年5月18日与我司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：您于合同签订之日向我司支付首期房款408478元，余款81.6万元以代理方式向我司支付。前述贷款您选择第壹种方式办理：一、委托我司代办银行按揭您须于签订本告知书当日内向光大银行按揭相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》。若您未在前述时间提交符合银行要求的按揭资料，办理银行按揭相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，则视为逾期付款，并应按合同第十条之约定向我司承担逾期付款的违约责任……”。

2018年11月26日，中天贵阳房开按照合同中载明的姜*勇的地址向姜*勇邮寄《通知书》，主要载明：“我司向郑重通知您，请您于收到本通知书之日起三日内选定贷款银行并向该行提交如下贷款所需的全部真实、合格资料，办理贷款相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》。具体资料如下：……若您未在前述时间提交符合贷款人要求的按揭资料，办理代理相关手续并签署《个人购房借款合同/担保合同》，则视为逾期付款，我司有权根据约定解除合同并追究您的违约责任。”。

2019年1月14日，中天贵阳房开按照合同中载明的姜*勇的地址向姜*勇邮寄《律师函》，主要载明：“二、鉴于您在合同履行过程中的前述违约行为，本所律师接受中天公司的委托，郑重向您催告如下：根据您与中天公司签订的《商品房买卖合同》中第八条、第十条的约定，您的逾期付款行为将会导致您承担逾期付款违约责任，具体规定如下：……基于前述约定，请您于收到本函后采取积极态度，主动向中天公司提交贷款资料及到银行办理相关贷款手续（或直接向中天公司）支付余下816000元付款义务。并从逾期之日起按照合同约定向中天公司支付逾期付款违约金直至全款付清。若您在收到本函后五日内仍拒绝或怠于履行支付余下816000元房款的义务，中天公司将解除与您签订的合同，并将按合同约定追究您的一切违约责任。”。

另查明，2018年5月18日，姜*勇向中天贵阳房开支付维修基金16325元，中天贵阳房开向姜*勇出具收款收据。签订上述合同前后，姜*勇向中天贵阳房开支付首期房款共计816478元。中天贵阳房开为案涉合同办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y1805**55。

姜*勇主张导致无法办理贷款的原因在于中天贵阳房开，并提交以下证据：

1、2018年10月31日贷款办理告知书、姜*勇2018年10月31日提供给中天贵阳房开的建设银行交易明细，拟证明双方约定的是委托中天贵阳房开代办银行按揭，姜*勇根据中天贵阳房开的要求，提供了银行流水明细。中天贵阳房开对告知书真实性、合法性无异议，认为贷款办理告知书与其中天贵阳房开举证的通知函并不冲突，在姜*勇签收了贷款办理告知书后，由于在长时间内公司未收到按揭贷款的房屋尾款，故向姜*勇邮寄通知书，再次催促其办理银行按揭。对银行流水，由于该证据无法显示是否是原件，对三性均不予认可，且该证据原告称已向我司工作人员提供，由于未有公司相关签章，故不予认可公司收到过原告的该份证据。

2、退房申请单、微信号为×××代*爱185××××4772的朋友圈截图、代*爱与姜*勇微信对话截图、2018年12月10日，代*爱通过微信收取姜*勇600元的截图、代*爱交付给姜*勇的虚假的建设银行流水，拟证明1、代*爱是被告员工，职务为拓展3部置业顾问；2、姜*勇的按揭贷款手续是与代*爱进行交接办理的，在姜*勇提供真实银行流水等相关资料仍无法办理按揭手续后，代*爱提出其可以为姜*勇提供虚假的银行流水办理按揭手续，并收取了姜*勇600元的代办费用，在收取600元后，代*爱提供了一套虚假的建设银行流水；3、在姜*勇拒绝配合使用假流水办理贷款后中天主张退房的事实。中天贵阳房开对于朋友圈截图、退房申请单认为申请单未有公司盖章，且原告姜*勇所称代*爱在其朋友圈推广相关未来方舟房屋信息予以证明代*爱是公司销售人员这一主张，我司认为证明代*爱是否属于我司工作人员应当证明代*爱与我司存在劳动关系且或有我司出具的相关授权才能直接予以证明。其次，姜*勇出具的退房申请单中也明确表示申请退房原因是个人原因，认可退房是非因我司原因或不可归责于双方原因。故从证据来看，姜*勇主张我司承担责任理由不成立。对微信聊天记录，由于不能直接确认代*爱身份信息，且即使代*爱为未来方舟销售人员，但其并不是法定代表人，所有的除销售以外的行为均不能代表公司意志，故代*爱与姜*勇间就原告所述银行流水事宜并非正常销售房屋购房流程，故该行为并不代表公司行为，贷款不能无法归归责于公司原因。

上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。庭审中，双方均同意解除双方签订的上述合同及补充协议，故对姜*勇及中天贵阳房开诉请要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因中天贵阳房开已就涉案房屋办理了《商品房买卖合同》备案登记，故姜*勇应协助中天贵阳房开办理注销涉案房屋合同备案登记。中天贵阳房开应返还原告已付首付款816478元。因维修基金系中天贵阳房开收取，对姜*勇交纳的维修基金16325元亦应由中天贵阳房开一并予以退还。根据双方所所签的《商品房买卖合同》补充协议第十五条4-（4）的约定，退还上述费用的时间为注销合同备案手续后15个工作日内。

本案的争议焦点为涉案房屋不能办理贷款的原因应归责于谁？姜*勇主张系中天房开公司工作人员告知可以为姜*勇代理银行按揭并出具假银行流水导致原告不愿用假流水向银行申请贷款导致，姜*勇对其主张提交了退房申请单、微信号为×××代*爱185××××4772的朋友圈截图、代*爱与姜*勇微信对话截图、2018年12月10日，代*爱通过微信收取姜*勇600元的截图、代*爱交付给姜*勇的虚假的建设银行流水，上述证据足以证明代*爱系中天贵阳房开的销售人员，从代*爱与姜*勇的聊天记录可证实2018年12月10日姜*勇为办理假的银行流水向代*爱支付600元，后代*爱向姜*勇提供了一套假的银行流水，姜*勇用假的银行流水向银行申请按揭贷款，因被银行工作人员发现贷款未果的事实。结合姜*勇的当庭陈述，姜*勇、代*爱明知姜*勇在购买涉案房屋时尚有银行贷款，可能办理不了按揭贷款的前提下仍以按揭贷款方式向中天贵阳房开购买涉案房屋，姜*勇使用代*爱提供的虚假银行流水申请按揭贷款，但被银行工作人员发现贷款未果。故涉案房屋不能办理按揭贷款的原因应归责于双方，而非合同任一方。代*爱作为中天贵阳房开的工作人员，其为售房向姜*勇提供假的银行流水，其结果应归责于中天贵阳房开，故对中天房开公司主张系代*爱个人行为，不是公司行为的意见，不予采纳。

综上，鉴于前述双方已同意解除合同，上述已认定不能贷款的原因在于原被告双方，双方应对各自的过错承担责任，故对姜*勇诉请要求中天贵阳房开支付相应利息，中天贵阳房开诉请要求姜*勇支付违约金的诉请，均不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决如下：

本案裁判结果

一、解除原告（反诉被告）姜*勇与被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；

二、原告（反诉被告）姜*勇于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司办理云岩区渔安安井未来方舟G*组团负*层*号房屋的《商品房买卖合同》备案登记（Y1805**55）的注销手续；

三、被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司于云岩区渔安安井未来方舟G*组团负*层*号房屋的《商品房买卖合同》备案登记（Y1805**55）的注销手续办理完毕之日起十五个工作日内退还原告（反诉被告）姜*勇已付款人民币832803元；

四、驳回原告（反诉被告）姜*勇的其余诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司的其余诉讼请求。

本诉案件受理费6249元（已减半收取），由原告（反诉被告）姜*勇负担；反诉案件受理费920元（已减半收取），由被告（反诉原告）中天**集团贵阳房地产开发有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　吴静二〇一九年十月二十五日书记员　　刘航

 来源：中国裁判文书网