贵州黔某盛世物业管理有限公司、方某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

文书正文

审理法院：贵阳市乌当区人民法院

文书类型：判决书

案       号：（2021）黔0112民初1445号

当事人信息

原告：贵州黔*盛世物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段***，统一社会信用代码91520112730982***。

法定代表人：胡*，男，汉族，****年**月**日出生，系该公司财务经理。

委托诉讼代理人：肖华，贵州诚合律师事务所 律师，执业证号15201201910***，代理权限为特别授权代理。

被告方*，男，汉族，****年**月**日出生，住贵州省贵阳市乌当区。

委托诉讼代理人：张*梅，贵州驰宇律师事务所 律师，执业证号152012020112***，代理权限为特别授权代理。

审理经过

原告贵州黔*盛世物业管理有限公司（以下简称黔*盛世物管公司）与被告李*贵物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖华，被告方*及其委托诉讼代理人张*梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黔*盛世物管公司的诉讼请求：1、判令被告立即支付泉天下国际公馆叠云居5号房物业管理费共计38049.26元，违约金11414.52元，合计49463.78元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：

一、原告未履行《前期物业管理服务协议》的约定，违反《物业管理条例》的规定，不应收取物业费。理由如下：1、原告未经业主同意，擅自将小区全别墅区三期更改为高层建筑，违规占用小区公共区域；2、原告对小区部分业主乱搭乱建的行为不予制止，且违规收取乱搭乱建业主的好处费。并在相关行政职能部门出现场处理后，拒绝协助相关职能部门对乱搭乱建行为予以处理，致使违规违建面积增加约240平方米，严重影响被告的采光及视野；3、原告未对小区来访人员进行登记管理，致使小区多家被盗；4、原告未履行合同约定，对被告的房屋外观未尽到管理业务，致使被告房屋外墙鼓包、脱落，并因外墙失修导致其严重漏水，屋内顶部大量墙体脱落发霉，地面地梁发霉生长青苔，甚至导致地暖泡水短路烧糊木地板，严重影响被告生活；5、原告未履行合同约定及《贵阳市城镇生活饮用水二次供水管路办法》第十七条“对二次供水设施的维护、清洗、消毒每半年不得少于一次”的规定，一年只清洗一次供水设施，导致二次供水杂质明显，水质不达标，严重影响业主身体健康；6、原告对部分业主的违建建筑垃圾及其他垃圾不及时清理，致使垃圾堆放6个月以上，妨碍小区卫生和市容；7、原告未履行合同约定，对小区长期有大量车辆占用消防通道的情况未尽到管理义务，并长期占用消防场地堆放建筑材料，给小区业主带来极大的安全隐患；8、原告未履行合同约定，对小区悠然居25号东侧的绿地未尽到管理维护义务，致使该处仅余黄土，全无绿地。

二、原告诉请的物业费及违约金，无事实及法律依据。被告购买的房屋建筑面积为258.28平方米，《前期物业管理服务协议》也约定按照建筑面积每月每平方米2.8元收取物业费。但自2014年后原告一直按320.28平方米，每平方米3.3元来收取物业费，无事实及法律依据。之前被告超额缴纳的部分，原告应当予以退还。《前期物业管理服务协议》约定的违约金为日万分之五，原告按日百分之三计算，无事实及法律依据。此外，原告按4.2元每吨收取被告水费，超过贵阳市居民用水收费规定，应该予以退还。。

本院查明

经审理查明：2005年3月24日，原告与被告方*签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，建筑面积258.86平方米（管理面积以贵阳市产权处最终测定的面积为准），物业管理费用按每月每平方米3.3元计算。2011年5月1日，原告在小区张贴通知，通知内容是，根据贵阳市乌当区物价局的批复，泉天下别墅住宅每月每平方米3.3元，因前期（截止到2011年4月30日）为优惠活动按2.8元收取，现从2011年5月1日起按3.3元收取。2012年1月1日，原告与案外人贵州全*企业集团房地产开发有限公司（泉天下别墅区建设单位）签订了《物业管理委托合同》，合同约定，贵州全*企业集团房地产开发有限公司委托原告黔*盛世物管公司为泉天下别墅区提供物业服务，约定物业费单价为3.3元/月/平方米，委托管理期限自2012年1月1日至2020年12月31日。上述合同签订后，原告按约提供了物业服务。

另查明，被告方*的房屋位于贵州省贵阳市乌当区，建筑面积为320.28㎡。被告自2014年以来一直按建筑面积320.28平方米，物业费单价为3.3元／月／平方米缴纳服务费。后因被告对原告提供的服务不满意，被告自2017年7月7日起未向原告交纳物业费，暂计算至2020年6月30日为36个月，故被告尚欠原告物业服务费：320.28㎡×3.3元／平方米×36个月＝38049.26元。

还查明，原告在提供物业服务的过程中，存在未及时登记出入人员、未及时清理乱停放车辆、未及时维护绿化等服务瑕疵。

本院认为

本院认为，原告与贵州全*企业集团房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……,对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告支付物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。对于缴费的标准，原告与建设单位签订的《物业管理委托合同》约定的标准是3.3元，且被告自2014年以来一直按3.3元/月/平方米缴纳物业费，亦可视为其与原告达成了一致意见，故对于被告答辩应按2.8元收取物业费的意见，本院不予支持，原告请求按3.3元/月/平方米支付物业费有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告诉请的违约金，因原告的服务存在一定的瑕疵，故对于原告诉请的违约金，本院不予支持。对于被告答辩的小区三期规划问题，原告系物业服务企业，与原告无关；对于违规违建，原告只能是协助城管部门，不具有执法作用；对于水质问题，因被告提交的证据不足以证明其二次供水的水质不达标，故本院不予认可；对于水费收取标准，原告属于代收，若原告存在乱收费情况，被告应向相关职能部门反应或另行主张权利。

综上，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

本案裁判结果

一、被告方*于本判决生效之日起十日内向原告贵州黔*盛世物业管理有限公司支付2017年7月7日至2020年6月30日期间的物业服务费38049.26元；

二、驳回原告贵州黔*盛世物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费518元，由原告贵州黔*盛世物业管理有限公司负担120云，被告方*负担398元（此款原告贵州黔*盛世物业管理有限公司已经预交，被告方*在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　陈　琛

二〇二一年八月三日

法官助理　　钟玉婷
书 记 员　　杨承志