未成年人名下房屋办理转移登记，需要父母双方申请吗？-贵阳知名律师

陈某不服诉至一审法院，请求判决确认原市规土委于2017年10月12日将陈某的涉案房屋登记给陈某1的行为违法，并依法撤销。     

一审法院经审理认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原市规土委作为当时涉案房屋行政登记时的房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，市规自委朝阳分局在本案中具有相应的应诉职责。

本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据被诉转移登记行为作出时尚适用的《中华人民共和国物权法》第十一条及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应当根据不同情况提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。

本案当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了法律、法规确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，原市规土委当时作出的行政登记行为并无不当。

关于登记机构在行政登记中的职责，《中华人民共和国物权法》第十二条中规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容进行规定。

本案中，原市规土委对相关申请材料进行了查验并予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案XXXXXXX号不动产权证书，上述履责符合相关规定，一审法院不持异议。

关于陈某提出原市规土委未尽到审查职责的意见，本案系基于赠与不动产情形办理的转移登记，申请人提交的《赠与协议》在形式上不存在明显违反法律法规的情形，原市规土委进行了必要的形式要件审查， 19307号民事调解书确认陈某系陈某1自行抚养，陈某1亦提交了相应的书面声明，本次转移登记所提交的申请材料不违反适时适用的法律、法规的强制性规定，故对于陈某此项意见一审法院不予采信。

根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当对申请登记材料的真实性负责。本案中，根据已发生法律效力的45524号民事判决书所认定内容，涉诉转移登记行为作出时所依据的陈某与陈某1于2017年10月12日签订的《赠与协议》已被确认无效，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性基础存在缺失，由于涉案房屋已再次进行转移登记，故一审法院对本次被诉转移登记行为予以确认违法。在涉案房屋所有权再次办理转移登记后，陈某1原取得的涉案XXXXXXX号不动产权证书已失去法律效力，故一审法院不再另行予以撤销。

另需指出的是，虽然涉案房屋的本次所有权转移登记予以确认违法，但本判决效力不自然及于涉案房屋已存在的其他转移登记的法律效力。

综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决确认原市规土委于2017年10月12日将涉案房屋的不动产权利人由陈某转移登记为陈某1的行政行为违法。

陈某不服一审判决，上诉至本院，其上诉理由为：

一、原市规土委审查陈某提交的房屋转移登记材料存在重大纰漏，而一审法院却认定行政登记行为并无不当，系对本案事实的错误认定。一审市规自委朝阳分局提交了房屋转移登记时陈某1提交的材料以及办理房屋登记的材料，但是上述材料存在重大瑕疵。其中《不动产登记申请书》的签字部分，权利人和义务人均系陈某1的签字，而义务人的代理人的签字却是“陈某陈某1代”，对于这种明显的错误，原市规土委竟未能发现。陈某1提交的所有材料，包括整个行政登记行为，均未能体现上诉人的个人意思表示，不仅《赠与协议》中没有上诉人的签字，其他的材料也均系陈某1一人签字，原市规土委也没有询问过上诉人的意思表示，甚至没见过上诉人。上诉人属于限制民事行为能力人，应由其监护人代为申请，本案上诉人的父母离婚后，其母亲仍是其监护人，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条规定，应当由上诉人的全部监护人代为申请转移登记。

二、一审法院认为“申请人提交的《赠与协议》在形式上不存在明显违反法律法规的情形，原市规土委进行了必要的形式要件审查”，属于事实认识错误。涉案《赠与协议》存在明显违反法律法规的情形。陈某1提交的《监护人处分房产声明》描述为“承诺在不影响未成年人陈某的利益前提下出让房产”， “为了未成年人权益而处分”和“不影响未成年人权益而处分”，这两者之间有很大的区别。并且，本案实际是赠与房产，而这份保证明确写明是出让房产，存在明显错误。因此，原市规土委并未尽到审慎审查义务。综上，一审法院虽然最终因为《赠与协议》被确认无效从而确定原市规土委行政行为违法，但认为原市规土委登记过程中尽到审慎审查义务，实际上是对案件事实认识错误，并且掩盖了原市规土委存在的违法行为。综上，上诉人认可一审判决结果，请求二审法院在认定事实和适用法律上进行改判；本案诉讼费用由被上诉人市规自委朝阳分局承担。

市规自委朝阳分局、陈某1及程某均同意一审判决，请求二审法院予以维持。

二审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，原市规土委作为本市的不动产登记机构，具有依申请办理不动产登记的法定职责。

根据被诉行政行为作出时有效的《中华人民共和国物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。同时，第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。《不动产登记暂行条例》第十八条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条对不动产登记机构的查验内容亦进行了规定。

本案中，涉案房屋所有权转移登记系基于赠与而作出，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了XXXXXXX号不动产权证书、《赠与协议》《监护人处分房产声明》、陈某及陈某1的身份证复印件、户口本、11177号民事判决书、19307号民事调解书、《北京市房屋登记表（楼房）》《房地平面图》《中华人民共和国税收完税证明》等材料，原市规土委经查验、询问、审核后认为申请符合登记条件，颁发了涉案XXXXXXX号不动产权证书，将涉案房屋转移登记至陈某1名下，并无不当。

根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。根据已发生法律效力的司法裁判文书，作为涉案房屋所有权转移登记行为前提的《赠与协议》已被确认无效，故涉案房屋所有权转移登记行为的事实基础已不存在，由于涉案房屋已再次进行转移登记，故一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决确认原市规土委于2017年10月12日将涉案房屋的不动产权利人由陈某转移登记为陈某1的行政行为违法，并无不当。

关于陈某主张的原市规土委审查陈某1提交的房屋转移登记材料过程存在重大纰漏的问题，本院认为，《不动产登记申请书》的签字部分及《监护人处分房产声明》的描述、《赠与协议》，并非属于形式上明显违法、明显错误范畴，陈某作为限制民事行为能力人，19307号民事调解书确认陈某系陈某1自行抚养，陈某1作为其监护人在被诉房屋转移登记过程中提交的申请材料，并不违反《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条的规定。

综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）之规定，判决如下：

驳回上诉，维持一审判决。

案号： (2021)京03行终1581号